На пороге ЕС

Ирина Сярки

Рынки недвижимости прибалтийских государств за последние несколько лет совершили большой скачок в своем развитии и сегодня считаются одними из самых динамичных на всем постсоветском пространстве.

Фото: А. Кенденков

Произошло это во многом благодаря присутствию иностранного капитала, а кроме того, пришло понимание, что сфера недвижимости является одним из краеугольных камней экономики, одним из наиболее стабильных и доходных способов вложения капитала. Тем не менее, рассматривая рынок недвижимости Балтии в целом, следует учитывать его основные особенности и нюансы развития в каждом отдельном государстве.

В ожидании крупных инвесторов

По прогнозам специалистов, потенциальное членство Латвии, Литвы и Эстонии в ЕС уже сейчас вызывает большой интерес у крупных западных инвесторов. Не исключено, что уже в самое ближайшее время они начнут активизировать свою деятельность на территории Прибалтики. Дело в  том, что ожидаемый здесь доход с объектов недвижимости составляет около 11--13%, а это достаточно высокий показатель. Ведь, например, в Варшаве, Праге или Будапеште эта цифра находится в диапазоне 9--10%. Основной причиной столь высокой доходности является небольшой, по европейским понятиям, размер балтийского рынка (даже если рассматривать все три страны вместе) и недостаточная степень ликвидности объектов недвижимости (чем выше риск, тем выше доход). Как правило, инвесторов интересуют долгосрочные вложения, потому это могут быть жилые объекты, офисные и торговые центры -- главное, чтобы месторасположение отвечало всем необходимым критериям и данный объект был востребован на рынке.

Бурный рос супермаркетов

В Риге в последние два-три года наблюдался бурный рост рынка торговых площадей. Причем явное предпочтение отдавалось крупным супермаркетам, расположенным вдоль основных магистралей с активным движением, а также в центре жилых микрорайонов, где большое количество многоэтажных объектов жилой застройки постоянно обеспечивает необходимое число потребителей. Приемлемые арендные ставки (по сравнению с ценами в центре города и в Старой Риге), комплексное обслуживание, большая парковка -- вот основные составляющие успеха супермаркетов. Это привело к тому, что многим небольшим магазинам пришлось свернуть свою деятельность, а ряд новых торговых объектов, казалось бы, в заведомо удачных местах в центре города, не принесли своим хозяевам желаемой прибыли. В конце 2002 года общая площадь торговых центров на территории Риги и ее ближайших окрестностей превысила 200 000 кв. м, и если все заявленные на сегодняшний день проекты будут реализованы в срок, то к началу 2005 года этот показатель увеличится почти на 140 тыс. кв. м.

Однако, по данным компании Ober-Haus, торговая площадь на одного жителя Риги все равно меньше, чем в соседних странах: в Риге -- примерно 0,33 кв. м, в Таллинне -- 0,65 кв. м, в Стокгольме -- превышает 2 кв. м. Литва на данном сегменте рынка выгодно отличается от Латвии и Эстонии тем, что активно развивает торговое направление не только в самой столице и ее ближайших пригородах, но и других крупных городах -- Каунасе, Клайпеде, Паланге, где арендные ставки ниже, чем в Вильнюсе. Тем не менее это ни в коей мере не помешало возникновению в Каунасе такого крупного проекта, как Akropolis shopping centre.

Офисы: предложение превышает спрос

Рынок офисных площадей, переживший расцвет в середине 90-х годов, а потом кризис до начала 2000-х гг., сейчас опять начинает заявлять о себе, только уже гораздо более цивилизованно.

Рижский рынок офисов отличается большим предложением, которое превышает спрос приблизительно на 20--30%. Местные компании предпочитают приобретать помещения для бюро в собственность, а западные компании пока еще не имеют такого количества представительств, чтобы заполнить то, что предлагается на рынке. Основным требованием к офисным центрам в последнее время стало даже не месторасположение, а наличие необходимого числа парковочных мест, чтобы можно было удовлетворить спрос не только всех работников, но и посетителей. До недавнего времени самые высокие арендные ставки устанавливались на офисы класса А в специально оборудованных центрах, в также на помещения в Старом городе и престижном центре. Однако за последние 6 месяцев аренда упала почти на 20%, особенно на пустующие офисы классов А и В в центре Риги. Многие считают, что существенные изменения произойдут после вступления Латвии в ЕС, когда Рига превратится в деловой центр Прибалтики. Но даже по самым оптимистичным прогнозам, это случится не раньше 2005 года.

В Эстонии же всегда отдавали предпочтение офисам класса А, поскольку скандинавские инвесторы, активизировавшие свою деятельность в Таллинне, на первое место ставили хорошее качество и отличный сервис, в уж потом все остальное. Кроме того, в самом центре эстонской столицы (в отличие от Риги) выделялось большое количество участков под строительство многоэтажных офисных центров класса А. И хотя за последний год строительство новых бизнес-центров значительно сократилось, тем не менее в 2003 году Таллинн сможет похвастаться целым рядом выдающихся проектов общей площадью свыше 15 тыс. кв. м: City plaza building Eurox Maja, несколько замечательных реконструированных зданий в центре и др. Сегодня арендная ставка в таллиннских офисах класса А составляет от 11--14 EUR/кв.м. Поскольку спрос на них есть и в ближайшие года только увеличится, то специалисты прогнозируют рост на 10--15%. На офисы класса В спрос ниже, поэтому и аренда составляет от 5 до 7 EUR/кв.м. В Вильнюсе спрос на хорошие офисы довольно высок, поэтому заполняемость составляет около 70--80%. Муниципалитет приветствует бизнес-проекты, поэтому только к середине 2003 года на рынок поступит не менее 22 тыс. кв. м новых офисных площадей, а всего в процессе реконструкции и строительства находится около 70 тыс. кв. м.

На вильнюсском рынке офисов пик развития пришелся на 1999--2000 год, когда общая площадь сданных в эксплуатацию объектов превысила 90 тыс. кв. м, а арендные ставки поднялись до 75--80 LTL/кв.м. Сегодня в Литве на рынке офисных помещений самая благоприятная ситуация среди всех прибалтийских республик: в Вильнюсе пустует около 14% офисов класса А, в Таллинне -- 20%, в Риге -- 25%.

По новому жилью лидирует Таллинн

В Латвии по сравнению с Эстонией и Литвой самые низкие темпы возведения нового жилья, однако за последние два года эта республика пережила небывалый рост цен на вторичном квартирном рынке: с осени 2001 по зиму 2003 стоимость типовых квартир в домах советской застройки возросла в 2--2,5, а в ряде случаев и в 3 раза. Сегодня верхний рубеж старых квартир в хорошем состоянии почти достиг нижнего рубежа цен жилья в новостройках (550--600 USD/кв.м). Практически не изменились цены только на квартиры в престижном центре Риги, да и то только потому, что уже к 2001 году они достигли своего «потолка» (1000--1500 USD/кв.м). Несколько снизили темпы и застройщики коттеджных поселков, поскольку в какой-то момент предложение (не реально существующие объекты, а проекты, заявленные на рынке) существенно превысило спрос. Все специалисты сходятся во мнении, что ситуацию на рынке жилья может исправить только массовое строительство новых домов для среднего класса.

В Вильнюсе стабильным спросом пользуются квартиры в «сталинских» домах и апартаменты в зданиях, предназначавшихся для высшего партийного аппарата советских времен, расположенных в центре столицы и на территории Старого города. Цены здесь доходят от 500--700 USD/кв.м за нереконструированные и до 600--800 USD/кв.м за реконструированные. Интерес к типовым квартирам в Литве намного ниже, чем в Латвии, поэтому и цены меньше (около 350--400 USD/кв.м). Связано это в первую очередь с тем, что в Вильнюсе и его окрестностях постоянно ведется  строительство новых жилых домов. По мнению застройщиков, наибольший интерес потребители проявляют к коттеджным поселкам с хорошим сообщением с центром города и развитой инфраструктурой. Кроме того, активно претворяется в жизнь государственная программа субсидирования, и государству своим примером удалось не только расшевелить банки, но и привлечь внешнюю помощь (например, долгосрочный кредит Всемирного банка).

Количеством новых жилых объектов Таллинн разительно отличается от Риги и Вильнюса. Активное строительство жилья к концу 2001 года привело к тому, что цены на старые и новые объекты сравнялись (около 500 USD/кв.м). Безусловно, новостройки имели множество преимуществ, поэтому далее произошло то, что  свойственно любому цивилизованному рынку: стоимость нового жилья стала расти, пока в 2002 году не достигла оптимальной величины (850 USD/кв.м, в центре города -- 1000--1200 USD/кв.м), а цены на типовые квартиры упали на 10--15% и сегодня составляют 450 USD/кв.м. О перспективности этого направления говорит тот факт, что очень многие иностранные компании в Эстонии интересуют именно вложения в жилой сектор.

Глобализация на местном уровне

Однако размеры Балтийских стран по-прежнему остаются очень большой проблемой для привлечения крупного иностранного капитала, а существующий порядок пересечения границ делает крайне затруднительной необходимую интенсивность операций. По мнению специалистов, решением могло бы стать объединение потенциалов всех трех балтийских республик (поскольку между их столицами -- достаточно небольшое расстояние) для построения и ведения прибыльного и взаимовыгодного бизнеса.

По данным, предоставленным фирмой по недвижимости Ober-Haus.