Паоло Мицхелоззи: «В Прибалтику мы пришли вовремя»

Компания Pro Kapital Group хорошо известна  на рынке недвижимости Латвии и Эстонии своими грандиозными проектами. Секрет успеха кроется в тщательно продуманной стратегии и в пристальном внимании к любым, даже самым незначительным, на первый взгляд, мелочам. Об этом рассказал БК Паоло Мицхелоззи, президент Pro Kapital Group.

Паоло Мицхелоззи Фото: А. Иоэльсон

Каждому объекту -- свое время

Ваша компания уже семь лет работает в Эстонии и пять лет в Латвии, насколько измениетителей и обынок недвижимости за это время?

Когда мы начинали свою деятельность в Балтии, то рынок только развивался, и тогда в него мало кто верил. Мы поверили, начали вкладывать деньги и выиграли. И сегодня мое мнение остается неизменным: местный рынок недвижимости очень перспективный, у него большое будущее.

Что для вас было самым важным на первом этапе?

С самого начала мы разделили работу на две основные части. Первую, можно сказать, уже выполнили: сразу начали активно скупать хорошие участки земли, расположенные в самых лучших местах эстонской и латвийской столиц. Сейчас идет второй этап --   планирование застройки этих участков и возведение на них конкретных объектов. Очень важно понять, что мы действуем как инвесторы. То есть вкладываем деньги в недвижимость и ждем благоприятного момента на рынке, чтобы начать их развивать. Ведь для нас самое главное -- чтобы проект был удачным, то есть он должен приносить прибыль и быть необходимым потребителю. Торопиться нельзя, ведь инвестиции -- дело серьезное. Но даже когда мы ничего не делаем, вложенные деньги все равно работают на нас: все купленные участки уже в несколько раз подорожали, и их стоимость продолжает расти. О чем это говорит? Что объекты выбраны верно. На самом деле быть инвестором легко: можно начать развивать объекты именно тогда, когда они нужны рынку, когда их можно предложить по самой выгодной цене, а не тогда, когда подходит срок выплат по банковским кредитам.

Какие направления на рынке недвижимости для вас сегодня являются приоритетными?

Для нас как девелоперов на данный момент существует два направления: коммерческие или торговые центры и жилые кварталы. Рынок торговых центров уже стабилизировался, поэтому можно сказать, что его потребности и пути дальнейшего развития видны невооруженным глазом. Яркий пример тому -- наш торговый центр Kristiine в Таллинне. Это очень успешный проект: он был сдан в эксплуатацию три года назад, а в прошлом году мы его расширили, увеличив торговые площади вдвое. Согласно статистическим данным, количество посетителей и обороты Kristiine постоянно растут, а все торговые площади сданы.

Есть один очень важный момент, который особенно четко проявился в последние 5--7 месяцев. Когда выяснилось, что и Латвия, и Эстония в недалеком будущем станут членами ЕС, многие потенциальные инвесторы (в основном инвестиционные фонды из Америки, Великобритании, Германии) выразили желание вложить деньги в недвижимость будущих стран Европейского сообщества. Некоторые даже предлагали нам продать центр Kristiine. К этому мы еще не готовы (хотим сами немного попользоваться), но испытываем чувство глубоко удовлетворения, что нашу работу оценили по заслугам.

Многофункциональный комплекс Domina Shopping, который возводится в Риге на территории бывшего завода ВЭФ, -- проект, по-моему, еще более удачней, чем Kristiine. Во-первых, рижский комплекс намного больше по площади, а в нашем бизнесе есть правило -- чем больше объект, тем больше вариантов сделать объект успешным. Во-вторых, Рига крупнее Таллинна и занимает самое выгодное положение среди  Прибалтийских республик. Я настолько уверен в успехе, что уже могу сказать: Domina Shopping еще не сдан, но уже идет работа над тем, как его расширить. У нас много заявок от компаний, желающих открыть там магазины, а места для всех не хватает.

Проекты будущего

Однако все ваши последние заявленные проекты связаны с жильем. Значит ли это, что жилое направление в ближайшее время станет более актуальным?

-- Если говорить о завоевании рынка недвижимости, то для развития жилых и торговых объектов существуют разные стратегии. Сейчас мы все силы бросили на развитие Domina Shopping, потому что местный рынок созрел для того, чтобы принять объект такого масштаба. Для успешного развития коммерческих проектов самое главное -- тщательно разработанная концепция. Мало просто построить здание, при наличии денег сегодня это можеVR%Cелать любой. Необходимо также найти оптимальный размер помещений, привлечь бренды, которые там будут представлены, правильно рассчитать соотношение магазинов. А еще есть реклама, маркетинг и много других составляющих, которые только в комплексе могут обеспечить успех проекту. Это огромная работа, которая со стороны не видна.

Что касается жилья, то этот сегмент рынка у вас развивается постепенно, и поверьте моему 20-летнему опыту в области развития объектов недвижимости – у него большое будущее. А сейчас ситуация такова, что если какой-то объект мы сдадим не в этом году, а через год или два, то может быть, что-то и потеряем, но потом приобретем гораздо больше, потому что цены будут расти.

Именно основываясь на этом, мы и расставили приоритеты: сначала развиваем торговые центры, потому что рынок уже готов, и только потом жилые объекты. О правильности нашей стратегии говорит тот факт, что в уже готовых объектах – на ул. Стабу, Паласта и Вецпилсетас -- распроданы все площади. Недавно начались работы на ул. Пулквежа Бриежа. Это по-настоящему эксклюзивный проект, где будут и жилые помещения, и гостиница. Уникальность комплекса заключается в том, что владельцы квартир смогут пользоваться всеми благами, предоставляемыми отелем, по льготным ценам.

Следующий этап -- развитие комплекса на Кливерсала, на берегу Даугавы рядом с отелем Radisson SAS. Мы уже давно трудимся над этим проектом, разрабатывая даже самые незначительные детали, поскольку живем не сегодняшним днем, а работаем над тем, что нужно будет людям и городу через 10--15 лет. Kliversala -- проект будущего. Причем это не просто эксклюзивное место. Этот участок единственный в своем роде -- другого такого в городе нет, и я горжусь тем, что буду заниматься его развитием. У меня за спиной более 3 тыс. объектов в Италии, но такого значительного и уникального, как Kliversala, никогда не было и, скорее всего, не будет. ДеЀто ни в одном крупном европейском городе сегодня не найти подобного эксклюзивного места: самый центр, вид на дворец президента и Старый город, свой причал для лодок и яхт, земельный участок более 50 тыс. кв.м. Поэтому я абсолютно уверен: аналогов этому проекту нет.

В Таллинне у нас тоже закуплены два квартала, где со временем расположится жилой комплекс. Может, место там не такое уникальное, но и у него есть свои преимущества -- рядом море. Мне уже поступили предложения от семи скандинавских инвесторов, желающих выкупить эту землю. Но, как я уже говорил, мы не собираемся продавать свои участки ни в Таллинне, ни в Риге, потому что развитие там масштабных объектов в будущем гораздо важнее сиюминутной прибыли.

Между Востоком и Западом

Насколько известно, вы собираетесь заниматься развитием объектов в Литве и в России.

Мы действительно приобрели у Вильнюсе несколько удачных участков земли. Сейчас там идет процесс согласования проектов, после чего начнутся работы. Там тоже будет целый комплекс -- квартиры, магазины, несколько офисных помещений и большой выбор всевозможных сервисов: теннисные корты, бассейны и т. д.

В России мы пока работаем в Санкт-Петербурге, где занимаемся развитием нескольких проектов, как коммерческих, так  и жилых,. Один из примеров -- полтора года назад введен в строй офисный центр на проспекте Жуковского. Я не сомневаюсь, что российский рынок всегда будет привлекать внимание западных инвесторов, потому что масштабы там просто огромные. Мы с самого начала планировали обосноваться в Прибалтике и только потом, уже с твердых позиций, имея в багаже ряд реализованных эксклюзивных проектов, стартовать в Россию. Политика Pro Kapital Group -- все, что мы делаем, мы делаем продуманно и только хорошо. Поэтому сначала тщательно проверяем и изучаем рынок.

Прибалтика в силу своего географического положения выполняет функцию моста между Западом, Востоком и Севером. Этим-то она, несмотря на свои не очень большие размеры,  может заинтересовать представителей западного капитала. И я рад, что наша компания поняла перспективность этого рынка намного раньше других инвесторов и пришла сюда как раз вовремя.

Проекты компании Pro Kapital Latvia

1. Domina Shopping -- мультифункциональный коммерческий центр.

На территории 80 000 кв. м. (бывшие помещения завода VEF) возводится многофункциональный торгово-развлекательный коммерческий центр Domina Shopping. После завершения это будет один из самых больших коммерческих центров в Прибалтике с торговыми площадями, площадь которых превышает 50 000 кв.м. Здесь же расположится автостоянка (около 2000 мест), самый большой супермаркет в Балтии с торговыми площадями более чем 7000 кв. м и галерея из 80 средних и маленьких магазинов.

• Назначение: коммерческий торговый центр.
• Общая площадь: 110 000 кв. м.
• Стоимость проекта: 60 млн. USD.
• Сдача в эксплуатацию: 1-я очередь -- сентябрь 2003 года, 2-я очередь -- март 2004 года.

2. Комплекс на ул. Пулквежа Бриежа, 11/13.

А Centrs -- дочерняя компаи на развитие D Latvia -- планирует развить этот объект как жилой комплекс, включающий в себя гостиницу. Улица Пулквежа Бриежа имеет одно из лучших местоположений в Риге. Несколько существующих зданий будут восстановлены и приобретут современный вид. Жилые помещения будут оборудованы техникой, обеспечивающей комфорт самых высоких стандартов.

• Назначение: эксклюзивный жилой комплекс и гостиница.
• Общая площадь: 9000 кв. м.
• Стоимость проекта: 7,5 млн. USD.
• Сдача в эксплуатацию: 2004 год.

3. Жилой комплекс Kliversala.

Планируется реконструкция бывшего офисного здания на ул. Кугю, 26, а также  освоение островка площадью 5 тысяч кв. м. на левом берегу реки Даугава. Отсюда открывается самый лучший вид на Старую Ригу. Летом 2001 рядом с вышеупомянутой собственностью компания Pro Kapital приобрела территорию Kliversala RE, которая занимает 41 400 кв.м. Эта площадь тоже будет реконструирована под жилой комплекс с оборудованным причалом для лодок и яхт.

• Назначение: эксклюзивный жилой комплекс с развитой инфраструктурой, окруженный зоной отдыха.
• Начало работ: 2003 год.

4. Помещения бывшего предприятия Sarkana zvaigzne на ул. Бривибас, 193.

Объект расположен на главной рижской улице -- Бривибас, примерно в 10 минутах езды от Старого города. Планируется, что здесь разместится мультифункциональный комплекс с коммерческими и небольшими жилыми помещениями (в пентхаузе).

• Назначение: многофункциональный комплекс.
• Площадь помещений: 4800 кв.м.
• Планируемые затраты на первой стадии строительства: 4,2 млн. USD.
• Планируемая площадь помещений на второй стадии строительства -- 16 000 кв. м.

5. Помещения на ул. Таллинас, 5/7.

Комплекс зданий, прежде принадлежавших текстильной фабрике и расположенный в центре Риги между улицами Бривибас и Валдемара. В ходе реконструкции будет преобразован в современные жилые помещения.

• Назначение: жилой комплекс.
• Общая площадь: 12 000 кв. м.