Для проведения строительных работ в Латвии очень важным моментом является разработка и правильное составление детального и всеохватывающего договора.
В договоре о строительстве необходимо определить, кто и в какой мере будет ответственен за стройпроект. Если стройпроект разрабатывает третье лицо, оно должно взять полную ответственность за любые ошибки, недостатки и дефекты, а также покрытие издержек по их устранению. Кроме того, сдача стройпроекта заказчику не может повлиять на эту ответственность. Если проект разрабатывает сам подрядчик, то вышеуказанную ответственность ему надо взять на себя.
Имущественные права
В договоре следует оговорить, что после сдачи стройпроекта заказчику все имущественные права на стройпроект переходят к заказчику, а также то, что проектировщик обезопасивает заказчика от каких-либо убытков и требований со стороны третьих лиц о несоблюдении или нарушении прав на интеллектуальную собственность.
Чтобы обезопаситься от скрытых недостатков в стройпроекте в производимых расчетах и ожидаемых последствиях, в договоре необходимо четко оговорить, что автор стройпроекта отвечает за эти недостатки и покрывает расходы по их устранению.
В договоре о строительстве следует четко определить сроки окончания отдельных работ и какие обстоятельства могут повлиять на эти сроки, чтобы избежать того, что сдача в эксплуатацию строительных работ будет отложена, в связи с этим возникнут дополнительные расходы, и обязательства перед партнерами или клиентами не будут выполнены. Если подрядчик превышает конечные сроки окончания оговоренных в договоре работ, следует определить адекватный штраф за каждый день опоздания, который был бы пропорционален объему убытков, возникших у заказчика.
В договоре о строительстве необходимо недвусмысленно определить обстоятельства, которые могут повлиять на увеличение расходов по строительным работам, а также ответственность за эти непредвиденные дополнительные расходы, чтобы иметь возможность завершить работу в изначально задуманные сроки и в изначально задуманном объеме. Чтобы избежать подобного увеличения расходов, в договор следует включить норму о том, что увеличение расходов возможно только с предварительного письменного разрешения заказчика.
Безоговорочные гарантии
В зависимости от суммы договора и благонадежности подрядчика, необходимо добавить различные безоговорочные гарантии от приемлемого банка или страховой компании, включая гарантию авансового платежа и гарантию гарантийного срока, чтобы иметь возможность хотя бы частично покрыть убытки, в случае если подрядчик или субподрядчик не сможет сделать работы надлежащего качества или в срок, будет объявлен неплатежеспособным или откажется устранять дефекты в гарантийный период. Безоговорочная гарантия означает, что соответствующему банку или страховому обществу необходимо перечислить заказчику сумму, включенную в гарантию, по первому требованию, и у заказчика нет необходимости доказывать факт невыполнения условий договора.
У потенциального подрядчика или субподрядчика необходимо потребовать как страхования всех строительных рисков (CAR), так и страхования гражданско-правовой ответственности, чтобы обезопаситься от требований третьих лиц о возмещении убытков. В случае, если подрядчик в оговоренный срок не предоставит требуемые заказчиком копии страховых полисов, заказчику необходимо предусмотреть возможность поддержания необходимого страхования вместо подрядчика, отчислив соответствующие расходы из платежей, предназначенных подрядчику.
В договор можно включить возможность привлечения субподрядчиков в строительство с условием, что включение какого-либо субподрядчика может произойти только с предварительного разрешения заказчика. Если привлекается субподрядчик, подрядчику необходимо взять полную ответственность за производимые субподрядчиком работы, избегая таким образом необходимости обращения к другим предпринимателям.
Оплата и штрафы
Говоря об оплате, к договору следует приложить детальный график платежей, согласно которому заказчик обязан платить только после подписания акта приема-передачи после каждого промежуточного этапа, включая возможность непринятия работы, а также процедуру устранения недоделок. Авансовый платеж не может превышать 20% от общей суммы договора, и последний платеж должен быть не меньше, чем аванс, и он выплачивается после подписания акта о сдаче в эксплуатацию. В договоре можно предусмотреть возможность удержания 10% или больше от общей суммы на гарантийный период, в качестве страхования от расходов по устранению дефектов.
|
За невыполнение обязательства, которому определен срок, заключившей договор второй стороне необходимо предусмотреть штраф, чтобы другая сторона, не получив за это штраф, не могла бы тянуть время, что в результате может привести к несоблюдению оговоренного срока и к другим вытекающим из этого убыткам. Штраф должен быть пропорционален важности соответствующего обязательства, должна быть возможность удержания суммы вышеупомянутого штрафа из очередного платежа, который причитается подрядчику.
В договоре о строительстве необходимо ясно и недвусмысленно указать не только продолжительность гарантийного периода и то, что расходы по устранению дефектов покрывает сам устранитель, но также процедуру устранения дефектов, чтобы избежать ненужных споров об интерпретации договора и потери времени. Дополнительно можно предусмотреть возможность, что в случае, если подрядчик отказывается устранить дефекты и недоделки в указанный заказчиком срок, то заказчик имеет право пригласить для устранения дефектов других предпринимателей за счет подрядчика.
Кроме того, в договоре необходимо исчерпывающе учесть обстоятельства непреодолимой силы, которые освобождают стороны от ответственности на время существования в силе этих обстоятельств, процедуру уведомления о них, а также возможность расторжения договора в одностороннем порядке, если эти обстоятельства находятся в силе слишком долгое время и нет физической возможности закончить строительство объекта в указанный срок.
Споры и надзор
Необходимо выбрать порядок решения споров, отдав предпочтение компетентному и объективному третейскому суду, поместив в договоре нередактированную стандартную клаузулу соответствующего третейского суда, а также взвесив необходимость выбора, провести переговоры как начальный порядок решения споров. Объективно оценив, если иск в третейский суд подаст заказчик, а не подрядчик, то необходимость переговоров может быть препятствием для подачи этого иска, т. к. вторая сторона может утверждать, что предусмотренных в договоре переговоров не было.
Необходимо назначить компетентного надзирателя, чтобы строительство протекало в соответствии со строительными нормами, а также в установленные заказчиком сроки промежуточных этапов, который был бы ответственен за получение всех необходимых разрешений для начала строительства, а также для сдачи объекта в эксплуатацию.
Подрядчику необходимо быть ответственным за устройство стройплощадки, за доставку и охрану материалов и оборудования, за устройство и оплату электро-, водо- и других необходимых коммуникаций, за согласование строительных работ и ими создаваемых помех с владельцами окрестных земельных участков, а также за уборку стройплощадки и прилегающей к ней территории после окончания строительных работ.
Налоги и информация
Еще одна важная вещь, которая относится к платежам. Это государственные налоги, налоги самоуправлений и пошлины. Обязательно следует назначить ту сторону, которая будет ответственна за оплату соответствующих налогов и пошлин, по возможности исчерпывающе указав все возможные платежи.
И наконец, заключающим договор сторонам следует точно определить информацию, которая является конфиденциальной, а также то, что ни одна сторона не может разглашать конфиденциальную информацию и после выполнения всех обязательств по договору или после одностороннего расторжения договора.
