Домик у моря

Алексей Сярки

Для трех  основных курортных городов Балтии – Юрмалы, Паланги и Пярну – характерна одна общая закономерность: развитой рынок жилой недвижимости с высоким ценовым уровнем.

Несмотря на специфический характер развития и разное состояние рынка недвижимости всех трех прибалтийских городов, они остаются курортными центрами Латвии, Литвы и Эстонии. Ежегодно Юрмала, Паланга и Пярну привлекают тысячи туристов, каждый из которых находит для себя причину следующим летом снова вернуться к ласкающим морским волнам, а наиболее прозорливые приобретают недвижимую собственность, ценность которой налицо.

Юрмала: тихая обитель для тугих кошельков

Популярность проживания на латвийском курорте сегодня ощущается практически в любом уголке Юрмалы, а обилие новых построек или качественных реконструкций подтверждает неизменность интереса к пляжному городу. Прогуливаясь по улицам, трудно не заметить архитектурных перемен: везде появились красивые и ухоженные домики, где-то – даже особняки, а в ряде мест образовались целые благоустроенные кварталы современного жилья.

«Новые юрмальчане» хорошо осознают потенциал своей недвижимости. Подобные приобретения позитивно сказываются не только на их здоровье, но и на капитальных накоплениях: динамика роста цен дает владельцам возможность увеличить размер своего состояния, наслаждаясь всеми преимуществами курортного отдыха. Несмотря на оценки и прогнозы многих экспертов, стоимость объектов Юрмалы не «замерзла» и не пытается остановиться, что обосновывается неумолимо сокращающимся предложением. Количество доступных земельных участков в дюнной зоне исчисляется единицами, а говорить об их приобретении дешевле чем за 100 долл./кв. м бессмысленно. Даже «прибрежные» улицы сегодня могут похвастаться планкой в 120-130 долл./кв. м, не говоря уж о стоимости ценнейшего вида на голубую гладь морского пространства.

К сожалению, покупку недвижимости в Юрмале могут себе позволить далеко не все желающие, хотя ассортимент альтернатив в совокупности с текущими условиями ипотечного кредитования латвийских банков способен удовлетворить требования большинства социальных слоев. Потенциальному «курортнику» остается определиться лишь с видом объекта, что зачастую является серьезной проблемой. Поиск жилья, который начинается с учета личных предпочтений и финансовых возможностей, очень скоро выявляет несоответствие данных параметров. Типовая квартира стоит дешевле нового дома, но перспектива подобной «летней» резиденции впечатляет редкого покупателя. По вполне приемлемой цене можно приобрести «кусочек архитектурного наследия» в виде старого деревянной халупы, но это подразумевает дальнейшие вложения в реконструкцию и ремонт, а также нескончаемые бои с Юрмальским строительным управлением. Чиновникам достаточно трудно объяснить, что дизайнерские изыски образца 1900 года в современном городе будут смотреться достаточно странно и не совсем обычно. По схожей причине может затянуться процесс возведения «мечты» на пустом земельном участке. Конечно, подготовку проекта, весь согласовательный процесс и строительный надзор проще доверить профессионалам, но соответствие результата желанному плоду воображения, а также отсутствие переплат подрядчикам никто не возьмется гарантировать.

Наиболее оптимальным решением считается приобретение недавно отстроенного дома или заказ на реализацию готового проекта. В первом случае заранее известна конечная цена здания и земли, отсутствуют срок ожидания. Посетив готовый объект, покупатель сможет почувствовать, что данная недвижимость отвечает его настроениям, требованиям к комфорту, предпочтениям расположения и другим немаловажным эмоциональным аспектам. Второй вариант отличается от предыдущего всего двумя моментами: от заказа до новоселья пройдет определенное время, но перед началом работ детали здания и характер благоустройства территории могут быть откорректированы будущим покупателем.

Как бы то ни было, выбор типа и ценового уровня объекта полностью зависит от потенциального владельца. Старый дом или квартира, чистый земельный участок или новостройка – неоспоримым остается лишь один факт: решение необходимо принимать достаточно оперативно. При существующих объемах продаж и времени экспозиции жилья на юрмальском рынке недвижимости нельзя исключать вероятности полного «высыхания» предложения в ближайшие несколько лет. Помимо необоснованно высоких цен подобная ситуация приведет к элементарному исчезновению интересных и подходящих площадей, а замешкавшийся покупатель будет вынужден навсегда остаться лишь гостем на вечном празднике жизни под названием Юрмала.

Паланга: власть сезонного фактора

Ситуация на рынке недвижимости литовской «курортной столицы» выглядит совсем иначе. Паланга ставит основной акцент на развитие туризма и создает всю необходимую инфраструктуру для привлечения зарубежных гостей. Сформировавшийся несколько лет назад ценовой уровень продолжает удерживать свои позиции с переменными небольшими колебаниями вопреки прогнозам экспертов.

Рынок коммерческих площадей, которые в основном составляют рестораны, кафе и гостиницы, активен лишь на двух главных улицах города, где цены неимоверно высоки. Остальные районы отличает практически полное отсутствие динамики, что объясняет сильная зависимость данного сегмента от сезонного фактора.

Жилье Паланги четко разделяется на качественные сегменты по географическому аспекту. На юге города раскинулся «эксклюзивный» район с адекватно высокой стоимостью доступных площадей (650-1350 долл./кв. м). Однако, цена недвижимости падает пропорционально удалению от моря. Квартиры в «классическом» микрорайоне панельных домов на восточной окраине курорта можно приобрести уже за 430-800 долл./кв. м.

В центральной части города (около пирса) преобладает деловая застройка, где предложение квартир практически отсутствует. А северные окраины Паланги занимает огромная парковая территория, специфика которой запрещает какое-либо строительство. Редкие исключения из детальной планировки заполнены частными домами конечных владельцев, что объясняет низкое количество сделок в этом районе. Правда, у «потенциальных курортников» остается возможность покупать земельные участки по 40-80 долл./кв. м.

Пярну: вопреки стереотипам

В отличие от южных соседей, Пярну выходит за рамки распространенного «курортного» стереотипа. В результате успешной реализации разработанного еще в 90-х годах плана долгосрочного развития города, относительная небольшая территория с население всего 50 тыс. человек превратилась в один из ведущих центров разноплановой активности Эстонии. Песчаные пляжи соседствуют с офисными зданиями, развлекательная инфраструктура расположилась через реку от индустриального парка, и даже заводские комплексы не портят вида города-курорта.

В 2002 году было завершено строительство Пярнуского Дома концертов стоимостью около 90 млн. крон. Это можно считать важнейшим событием года в Пярну. Завершен 1-й этап строительства городской библиотеки, пристройки и расширения некоторых гостиниц и санаториев (Strand, Tervis и Estonia), начато строительство водного центра на ул. Папли. Подобные проекты повышают привлекательность города и дают толчок всему рынку недвижимости.

74% жилого фонда города Пярну построено в 1961 году, а после 1991 возводились лишь единичные объекты. В городе примерно 4200 частных домов. Большая часть жилых кварталов застроена малосемейными домами, что составляет в общей сложности около 520 га, или 85% территории жилищной застройки и 1/4 всей городской территории.

В Пярну всего около 5000 жилых зданий, насчитывающих около 19 000 квартир. На квартирном рынке 2002 год был периодом наивысших ценовых рекордов за последние пять лет. Прирост составил примерно 20%.

Интересен факт наличия высокого спроса на земельные участки с коммуникациями при крайне ограниченном предложении. Дело в том, что в самом Пярну построить частный дом на побережье практически невозможно. В одном случае к морю близко подступил индустриальный сектор, в другом – муниципалитет имеет свои планы на территорию, а местами – болотистая почва не позволяет поставить даже маленький коттедж. Единственным выходом для любителей вида морской глади оказываются земли, прилегающие к городу с юго-востока (рижское направление), однако расположение участков не дает их владельцам права называться жителями Пярну.

Предпочтения покупателей недвижимости формируют некоторую эксклюзивность района Ранна. Хотя его расширению препятствуют споры о детальной планировке, цены земли достигают 110 долл./кв. м. В 2001 году на улице Сеэдри за короткий срок было продано семь участков площадью 1000 км. м по цене 100 долл./кв. м , в 2002 году Пярнуская городская управа выставила на продажу восемь наделов вдоль улицы Папли площадью около 1000 кв. м каждый с заявленной стоимостью 62 000 доллара. На сегодня они все проданы.

Цены на участки в других частях города остаются в диапазоне 6-15 долл./кв. м, в зависимости от местонахождения участка и наличия на нем коммуникаций. Поскольку площадь пригодной и привлекательной для жилищного строительства территории в Пярну ограничена, некоторые проекты возведения новых объектов осуществляются в прилегающих к городу районах. В деревне Таммисте волости Сауга уже третий год создается жилой район Ууэметса. Продажа началась в 2000 году. Цены на участки колеблются от 7,5 до 11 долл./кв. м, в зависимости от местонахождения (у реки дороже) и площади участка. Часть площадей уже была замечена на вторичном рынке.

Консультировали специалисты компаний Vigvam (Латвия), Arco Vara (Эстония) и Ober-Haus (Литва)