Одна тенденция на троихБалтийские рынки ожидают прихода ЕС
Алексей Сярки
2003 год принесет владельцам балтийской недвижимости долгожданный спрос. Количество крупных транзакций ощутимо увеличилось, особенно в Риге и Вильнюсе.
Всю первую половину 2003 года Латвия, Литва и Эстония пребывали в особенно активном ожидании судьбоносного момента вступления в ряды Европейского союза. Результаты подготовки к единению можно найти практически в любой сфере бизнеса, однако наибольший эффект производят действия и решения людей, которые видят «золотые горы» на широком горизонте единой Европы.
Общее движение разных стран
Фото: Э.Прозес,Aripaev | Основным отличием рынков недвижимости трех Балтийских стран можно назвать этапы их развития. Благодаря небольшому размеру и более раннему притоку иностранных инвестиций «северная соседка» обходит Латвию на 1–2 года, которая, в свою очередь, похоже обгоняет Литву.
Несмотря на столь ощутимые различия, близость членства в ЕС вызвала сопоставимое движение на рынках недвижимости всех трех стран. В первую очередь началась активная смена прав собственности крупных и просто огромных объектов. Многие владельцы домов в Риге, Вильнюсе и Таллинне не могли избавиться от столь ликвидного имущества на протяжении нескольких лет, поскольку постоянно подымали цены, адекватно своему восприятию динамики удорожания недвижимости.
2003 год принесет долгожданный спрос. Количество крупных транзакций ощутимо увеличилось, особенно в Риге и Вильнюсе. При этом многие новоявленные домовладельцы планируют получить долю рынка аренды торговых и офисных площадей, посредством целевой реконструкции своих объектов.
Предполагаемое следствие подобной активности не заставило себя долго ждать. Солидные продавцы повысили цены и перестали уступать торгующимся покупателям. Учитывая практику предыдущих лет, когда заключению сделки предшествовало «сбивание» 100–500 тыс. долларов с первоначальной суммы, столь категоричное поведение может быть истрактовано только уверенностью в неизменном спросе.
Одновременно с подъемом ценовой планки зашевелились многие гиганты с интересной недвижимостью в своих активах. Банки, страховщики, транспортные компании, многопрофильные концерны и даже девелоперы начали «по-тихому» предлагать современные торговые и офисные центры, но с условием сохранения их в виде арендаторов в течение следующих 7–5 лет. Скорее всего, крупные структуры имеют немного другую точку зрения относительно «сумасшедшего» роста цен после вступления в ЕС. Но их мнение имеет слабое влияние на рынок, поскольку за большей частью покупателей эксклюзивной или современной недвижимости стоит российский капитал. Восточного соседа можно понять: кто откажется приобрести ликвидную недвижимость в будущей Европе по смешным для Москвы и Петербурга ценам?
Таллинн: 100 000 кв. м на подходе Темпы роста нового строительства не уступают динамике перераспределения законченных объектов. Только в маленьком Таллинне до конца этого года появится 100 тыс. кв. м торговых площадей при общем объеме рынка в 385 тыс. кв. м. При этом, количество пустующих площадей в крупных центрах эстонской столице не превышает 2%, что менее развитым странам стоит использовать, как ориентир. Благодаря высокому спросу позволяет, арендная ставка практически не меняется. Комплексы получают с «бизнес-постояльцев» по 13–20 долл./кв. м в месяц.
Нет смысла напоминать, что важную роль на рынке играют сети розничной торговли. За счет активности City Market появились 15 тыс. кв. м в двух новых центрах, а весной 2004 года начнет работу комплекс в 50 тыс. кв. м на одном из «розничных променадов» около аэропорта, однако здесь «якорным» арендатором станет гипермаркет Rimi. Несмотря на падение доходов «сетевиков», специалисты полагают, что спрос сможет абсорбировать ожидаемое предложение. Значительной проблемой торговых центров считается отсутствие международных арендаторов, которые могли бы привлечь новых клиентов.
Рига: строительный бум продолжается
В Риге нет предела активности девелоперов крупных торговых комплексов. Сегодня существующее количество магазинов дает рынку около 290 тыс. кв. м, из которых полезная площадь — 234 тыс. кв. м. Однако ближайшие несколько лет потрясут всех небывалыми для Латвии объемами. По приблизительным подсчетам, в разработке находится целая линейка проектов общей площадью в 212 тыс. кв. м. Конечно, различия в стадиях работ не приведут к одновременному выплеску подобных объемов, но сам факт возможного удвоения заставляет задуматься о судьбах небольших и средних магазинов.
Как и в Эстонии, на латвийском рынке доминируют крупные операторы. На 8 главных сетей розничной торговли приходится 210 магазинов, а до конца 2003 года их количество должно увеличиться до 315. При этом в больших комплексах сконцентрировано более 30% всего рынка торговых площадей Латвии.
В отличие от северного соседа, в столице Латвии нет столь высокого процента абсорбции предложения. Единственной возможностью выживания становится гипермаркет одного из солидных «сетевиков». Наверное, именно по этой причине, при средней арендной ставке 17–55 долл./кв. м в месяц, операторы платят только 10–12 долл./кв. м.
Вильнюс: объемы удваиваются
Сегодня Вильнюс отстает от Риги и Таллинна по объемам сданных торговых площадей, однако динамика развития южного соседа заставляет поверить в скорое кардинальное изменение ситуации.
В 2002 году девелоперы вывели на вильнюсский рынок около 106 тыс. торговых метров, почти удвоив существовавший ранее показатель (с 139 тыс. кв. м до 245 тыс. кв. м). Однако спрос продолжает оставаться неудовлетворенным, а свободные площади не ждут арендаторов дольше месяца, ведь сети розничной торговли привлекают в центры огромные для Литвы потоки покупателей.
Эксперты предполагают отсутствие серьезных колебаний стоимости аренды (около 17 долл./кв. м/мес.) в течение ближайших 2–3 лет. Исключения составляют отдельные грандиозные проекты, где удачные концепция и местоположение позволяют брать завышенную плату. Например, аренда места в популярном центре Akropolis (55 тыс. кв. м) обойдется в 11–44 долл./кв. м/мес. В 2004 году продолжится массовая застройка Вильнюса торговыми комплексами, большая часть которых будет находиться в крайне удобных и выгодных местах. Рынок получит дополнительные 110 тыс. кв. м, достигнет объема в 355 тыс. кв. м и еще ближе придвинется к своим северным соседям — Латвии и Эстонии.
Консультировали специалисты Ober Haus, Arco Real Estate, BaltHaus,Realia, Pindi Kinnisvara.
|
