Перелом на рынке серийного жилья

Алексей Сярки

Рынок жилья Балтии в уходящем 2003 году вышел на финишную прямую выравнивания тенденций в Латвии, Литве и Эстонии. 

Общие положения стали заметны даже непрофессионалам: типовые квартиры потеряли свою привлекательность, предложение новых многоквартирных домов неумолимо растет, вокруг столиц расширяются территории малоэтажной жилой застройки. Движения рынков, начавшиеся в различные периоды времени, постепенно приближаются к сопоставимым величинам, делая возможным констатацию единой тенденции для трех стран Балтии.

Рига: время перемен

2003 год можно назвать судьбоносным для латвийского рынка жилья, более 80% которого сконцентрировано в Риге и прилегающих районах. Свершился перелом тенденции роста стоимости серийных квартир, о котором специалисты предупреждали еще в 2002 году, когда стал заметен спад динамики удорожания типовой недвижимости.

Когда летом 2001 года стоимость серийных квартир поползла вверх, редкий профессионал мог предположить, что менее чем за 2 года средний прирост цен составит более 200%. Однако за первые 5 месяцев 2003 года прирост составил всего 12-17%, после чего даже самые инертные аналитики признали окончание тенденции безудержного роста цен. Фактически уже в январе-феврале можно было говорить об «усталости» тренда, поскольку количество транзакций вторичного рынка упало до минимального уровня – менее 100 операций в неделю. Продавцы по инерции продолжали повышать цены, но покупателей уже мало интересовала типовая застройка. В результате, цены продаж начали ощутимо разниться с предложением, что реально отразилось на рынке в мае 2003 года, когда помимо спада активности до 70-80 операций в неделю, рост заявленных цен составил менее 1%. На протяжении лета специалисты предоставляли различные оценки динамики – от +2% до -2%, что скорее говорило об отсутствии движений. Ближе к началу осени направленность движений приобрела негативный характер, что привело к среднему снижению стоимости типового жилья на 6-8% по сравнению с майским уровнем. При этом данные отражают изменения цен предложения, тогда как реальные суммы сделок указывают на падение до 10-15%. Таким образом, по результатам года можно констатировать минимальный уровень удорожания серийного жилья – около 5%, при средней стоимости квадратного метра типовой квартиры в микрорайоне Риги 510-660 долларов.

Совершенно иная тенденция характерна для центра Риги, где цены на квартиры продолжили бурный рост, показав годовое удорожание в диапазоне 25-30%. Повышенный спрос и недостаточное предложение в условиях моратория на строительство и неимоверно подскочившей стоимости домовладений позволяют прогнозировать сохранение направления кривой квартирных цен. К концу 2003 года найти квартиру в качественном каменном здании в активном центре Риги дешевле 1000 долл./кв. м стало практически невозможно.

Перегрев – опасная реальность

Основной причиной трансформаций вторичного рынка жилья в 2003 году можно считать начало активного строительства новых многоквартирных домов. Несомненно, найдутся и другие объективные факторы прекращения ценовой гонки (например процентные ставки по кредитам), однако до появления сопоставимых и более качественных объектов предложения, они скорее способствовали росту, нежели падению стоимости серийного жилья.

В конце 2002 года в активном маркетинговом поле можно было наблюдать около 40 различных объектов в экономичном сегменте рынка, примерно 20 из которых были почти полностью распроданы или зарезервированы. Сегодня количество подобных проектов превышает сотню, хотя реальные работы ведутся только на 20-25 строительных площадках. Однако планы поражают масштабностью: общее количество заявленных, но не начатых, проектов достигает 60 и грозит рынку пополнением предложения более чем 5000 новых квартир. При этом, каждую неделю в Строительном управлении города выносятся на обсуждение и согласование 3-4 комплекта документов по многоэтажным жилым домам. Цены апартаментов с «серой» отделкой в новостройках колеблются от 650 до 1100 долл./кв. м.

В случае успешного согласования хотя бы половины проектов всех оживившихся девелоперов, в ближайшие 2-3 года можно прогнозировать ситуацию, при которой будет крайне вероятен «перегрев» рынка новых квартир Риги со всеми вытекающими последствиями, как для разработчиков проектов недвижимости, так и для финансовых учреждений.

Таллинн: тенденциозный фаворит балтийского рынка

Рассматривая рижский рынок жилья, стоит обратить особо

Фото: Э.Прозес

пристальное внимание на северного соседа – Эстонию, поскольку пару лет назад (2000-2001 года) в Таллинне наблюдались очень похожие движения тенденций. Цены типовых квартир совершили быстрый взлет, после чего провалились до уровня 380-450 долл./кв. м и, немного набрав «массы», вошли в «период покоя», когда кривая изменения в среднем имеет горизонтальную направленность. Сегодня диапазон цен вторичного рынка можно охарактеризовать интервалом в 450-650 долл./кв. м. Как и в Риге, взлету стоимости предшествовало падение процентных ставок ипотечных кредитов. Одновременно с выравниванием цен начался всплеск активности жилых застройщиков, который сегодня все еще не утратил динамизма.

По результатам 2003 года в Эстонии должно быть сдано в эксплуатацию более 2 тыс. новых квартир, которые расположатся примерно в 75 новостройках. Большая часть объектов (60) сконцентрирована в Таллинне, тогда как остаток (15) делят между собой Тарту и Пярну. Цены нового жилья в ближнем центре столицы достигают 1200-2000 долл./кв. м, а в микрорайонах колеблются – 900-1400 долл./кв. м. При этом, как стоимость апартаментов, так и темпы пополнения предложения постоянно растут. По мнению экспертов, в 2004 году удорожание может составить 5-10%, а жилой фонд пополниться гораздо большим количеством единиц, чем в 2003 году.

Особо активный и неугасающий спрос отличает сегмент эксклюзивных квартир в центре Таллинна, где за последний год цены поднялись на 12-15%, достигнув уровня 1200-2300 долл./кв. м. По мнению аналитиков, причиной столь высокого интереса является постоянное расширение рамок платежеспособного населения, чему способствует прирост ВВП на уровне 5-6% в год, ежегодное увеличение заработных плат в среднем на 10% и постоянное удешевление кредитных ресурсов вплоть до 4,5% в год. Объемы застройки центральной части города достаточно низки для удовлетворения «голодного» спроса, что позволяет предположить появление диспропорции в 2004 году и адекватную реакцию рынка в виде повышения цен.

Вильнюс нагоняет соседей

На протяжении достаточно длинного промежутка времени литовский рынок недвижимости по многим позициям уступал своим северным соседям, что позволяло экспертам давать рыночные прогнозы на примере латвийской и эстонской моделей. До сих пор на слабом уровне остаются административные, организационные и контрольные элементы, однако тенденции все ближе подбираются к ориентирам прошлых лет – величинам соседских рынков.

Цены типовых квартир в микрорайонах Вильнюса немного подросли за последний год, но все еще отстают от Риги и Таллинна. В среднем квадратный метр серийного жилья в малопрестижном районе стоит 310-380 долл./кв. м, тогда как в более интересных частях города сделки заключаются на уровне 450-550 долл./кв. м, что на 100-200 долл./кв. м дешевле типовой недвижимости других балтийских столиц. Поскольку цены продолжают подыматься, существует реальная вероятность выхода на достойный соседей уровень в ближайшие 2-3 года.

С другой стороны, стоимость квартир в новых домах уже сегодня выдерживает конкуренцию, составляя 700-1000 долл./кв. м в микрорайонной застройке и 800-1200 долл./кв. м в приближенных к центру объектах. При этом, данные величины включают 6-12% прирост цен, который наблюдался в течение всего 2003 года.

Отдельное внимание стоит обратить на разницу стоимости жилья первичного и вторичного рынков, что заметно выбивается из общей балтийской модели. Причиной незакономерности может служить высокая степень активности литовских девелоперов: в 2002 году в Вильнюсе было создано около 2200 новых квартир, 90% удалось продать до сдачи домов в эксплуатацию. По результатам уходящего года уже можно сказать, что цифра пополнений жилого фонда окажется немного выше, а в 2004 году тенденция нарастания объемов усилится.

Как всегда, причиной столь бурного развития эксперты считают сильный спрос, который способен оплачивать свои потребности благодаря высокому приросту ВВП (5-6% в год) и очень низким процентным ставкам (4-5% в год).

Подводя итог развития квартирного рынка столиц Балтии, можно отметить сохранение тенденции увеличения объемов нового строительства и повышения цен. Исключением является рижское типовое жилье, хотя негативное изменение кривой скорее стоит связывать с коррекцией стоимости переоцененного ранее имущества, нежели с глобальным изменением ситуации на рынке серийных квартир.

Алдис Риекстиньш,

Realia (Латвия):

«Главной тенденцией 2003 года можно считать ощутимое увеличение активности девелоперов, результаты деятельности которых проявляются не только в виде рекламы или согласуемых проектов, но и уже сданных в эксплуатацию объектов.

Вторым по значимости веянием квартирного рынка столицы стоит назвать спад покупательского интереса к типовым домам, что в краткосрочной перспективе стимулирует разработчиков проектов предлагать все больше новых и качественных продуктов, а в долгосрочной – способствует реновации жилого фонда.

Скорее всего 2004 год станет еще более плодотворным, поскольку упомянутые движения рынка будут развиваться по нарастающей, что в комплексе с вступлением в ЕС ближе к концу года даст совершенно неожиданные результаты.»

Калев Роосивали,

Pindi Kinnisvara (Эстония):

«Оглядываясь на 2003 год можно констатировать сохранение благоприятных для рынка тенденций: небольшое падение цен на серийное жилье, удорожание апартаментов в новых домах и эксклюзивных квартир в центре Таллинна. Застройщики продолжают бить все мыслимые рекорды, сдав в эксплуатацию около 1400 новых жилых единиц.

Большая часть объектов сконцентрирована в Таллинне, тогда как остаток делят между собой Тарту и Пярну.

Планы на 2004 год подразумевают возведение не меньшего количества объектов, но при этом мы можем прогнозировать преобладание спроса над предложением в ближайшие два года, поскольку таллиннский рынок в состоянии абсорбировать примерно две тысячи квартир!»

Роландас Клиджиа,

Armitana (Литва):

«Для рынка недвижимости Вильнюса самым знаменательным событием является создание комплекса «Европа», где разместятся торговый центр, муниципалитет, офисы, квартиры и многое другое. Столь проработанной концепции при грандиозных объемах столица Литвы еще не видела.

На фоне роста глобальных объектов, даже пополнение предложения на 2200 квартир осталось почти незамеченным. Стабильный спрос обеспечивает успешное выполнение планов продаж строителям нового жилья, а его небольшой избыток объясняет неизменность тенденции удорожания новых квартир (6-12% в год).

Серийная застройка также дорожает, и если сравнивать с уровнем цен в Риге и Таллинне, потенциал для роста стоимости еще очень большой».