Аналитика, Латвия, Недвижимость

Таким образом, средняя стоимость 1 квадратного метра вторичного жилья в Риге достигла отметки 486 EUR за 1 кв.м.

Практически без изменений остались цены на рынке рижского элитного жилья и квартир бизнес-класса — 1'500 — 2’000 EUR за 1 m2. Не изменились и  цены на новые проекты. Они по-прежнему составляют около 800 EUR/m2.

Примерно на 7% упало предложение на рынке по сравнению с прошлым месяцем, что фактически и является одной из причин роста цен — количество квартир на рынке, свободных от долговых обязательств, каждый месяц становится все меньше — часть из них была продана в предыдущий период, другая часть придерживается продавцами до лучших времен.

Тем не менее, как уже указывалось в октябрьском обзоре Century21Baltwest,  перспективы развития рынка связаны не столько с количеством квартир на рынке, сколько с настроениями его участников. А настроения развиваются сейчас в позитивном русле.

По данным SEB-индикатора цен на жилье, опубликованного 8 декабря 2009 г., 52% жителей Латвии считает, что цены в 2010 г. вырастут или не изменятся. Из них 16% рассчитывают на однозначный рост (в октябре — 11%). В то же время 35% считают, что и в следующем году Латвии уготован нисходящий тренд. Следовательно, число оптимистов превышает количество пессимистов на 17%.

Возникает вопрос, как долго будет развиваться восходящий тренд на рынке и каковы рамки его волатильности? Что является главной побудительной причиной неожиданного разворота цен на латвийскую недвижимость?

Из 16% уверенных оптимистов, как уже указывали аналитики Century21, лишь 3% населения покупают недвижимость уже сегодня (см. Обзор за октябрь 2009 г.).

Как правило, покупатели делятся на три категории — инвесторы; люди, желающие улучшить свое качество жизни; участники, продающие и покупающие недвижимость с целью размена своей жилплощали, обмена большей квартиры на меньшую и т.д.

Сегодня такие «вынужденные» покупатели, т.е. те, кто предпочитает поменять большее жилье на меньшее с целью экономии на коммунальных платежах, составляет примерно ¼ всех покупателей страны.

Таким образом, количество покупателей приобретающих жилье для улучшения своих жилищных условий или в качестве инвестиции, составляет чуть больше 2%. Но именно от этого сегмента и зависит долгосрочная перспектива развития рынка.

Если мы рассмотрим структуру этих 2%, то увидим, что существенную часть из них  составляют    спекулянты     нового поколения,     которые     покупают латвийскую недвижимость из-за ее очевидной недооцененности. Это те люди, которые могут потратить сегодня 20 — 30 тыс. евро в качестве долгосрочной инвестиции. Среди них существенную долю занимают инвесторы из России, которые подчас даже не выезжают на осмотр покупаемой квартиры, доверяя это риэлторской компании. Они не собираются жить в Латвии и приобретают недвижимость с надеждой на рост ее стоимости в определенной временной перспективе, а также с целью получения многократной шенгенской визы.

Однако, это совсем не те спекулянты, что покупали недвижимость в Латвии несколько лет назад. Величина их вложений, как уже указывалось, составляет несколько десятков тыс. евро и не более, тогда как «старые» инвесторы начинали счет от 100 — 150 тыс. и заканчивали миллионами евро.

Следовательно, этот сегмент покупателей будет присутствовать на рынке до тех пор, пока цены на серийные квартиры не превысят их максимально возможный уровень инвестиций. И тогда на смену им должны прийти более серьезные спекулянты. Придут ли они — вопрос экономической, либо иной (например, вопрос получения вида на жительство для иностранцев) привлекательности Латвии как страны.

Другой важный сегмент, оказывающий на рынок определяющее воздействие — это покупатели, приобретающие жилье с целью улучшения своих жилищных условий.

Перспективы увеличения на рынке доли этих покупателей зависят от многих причин, но, прежде всего, от состояния рынка ипотеки в стране. Пока что этот рынок оставляет желать лучшего. Многие крупные банки де-факто прекратили выдачу кредитов, другие же следуют жестким правилам кредитования, введенным правительством еще в июле 2007 г. — заемщик должен документально подтвердить свою кредитоспособность. Состояние экономики и уровень реальной безработицы в стране, к сожалению, существенно сократил круг потенциальных получателей ипотечного кредита. Однако не будем и преувеличивать этот фактор. По данным службы опроса общественного мнения DnB NORD Latvijas barometrs, лишь 4% населения страны хотят купить недвижимость, но не могут себе этого позволить из-за проблем со средствами. Следовательно, существуют фундаментальные причины, по которым количество покупателей на рынке не увеличивается.

Все вышесказанное свидетельствует лишь о том, что серьезный покупатель пока не вышел на рынок Латвии. Если из 52% оптимистов, считающих, что цены в стране в 2010г. не пойдут вниз, имеется в наличии лишь 2 с небольшим процента уверенных покупателей (т.е. тех, кто покупает с целью инвестиций или для улучшения качества жизни уже сегодня), это значит, что рынок довольно неустойчив и двигается вперед исключительно на ожиданиях роста и узости предложений.

Собственно объективная узость предложений не позволит и обвалить рынок. Даже если оптимизм участников сменится пессимизмом — думается, что падение, если оно и произойдет, не превысит 5-7%. Любое серьезное снижение цен попросту приведет к оттоку с рынка части продавцов, прежде всего банковских должников, которым станет невыгодно продавать по настолько заниженным ценам — это будет равносильно простой передаче имущества банку. Следовательно, снижение цен приведет к еще большему сужению рынка со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Таким образом, узость предложений является сегодня тем фактором безопасности, который гарантирует сегодняшний рынок от резкого падения.

Оптимизм на рынке, основанный, по большому счету, на единственном психологическом факторе — убеждении большинства населения страны, что «хуже быть не может» —, является сегодня главной побудительной причиной его роста.

Однако, с другой стороны, необходимо понимать, что как только рынок, при всем его оптимизме, вырастет на 30-35% от сегодняшних уровней, автоматически отсеется та часть покупателей, которая оперирует сегодня суммами до 30-40 тыс.  евро — это основная часть сегодняшних покупателей. Придут ли им на смену более серьезные инвесторы, зависит от фундаментальных экономических показателей, которые пока весьма далеки от идеальных.

Таким образом, сегодня рынок в Латвии гарантирован от сильных колебаний как в ту, так и в другую сторону.