Латвия, Налоги, Недвижимость, Право, Советы юриста, Финансы

Начиная с 2010 года законом установлена обязанность платить подоходный налог от продажи недвижимости на сумму положительной разницы между суммой покупки и продажи недвижимой собственности. Однако, даже те жители, которых проинформировали об этой обязанности, по большей части, пребывают в заблуждении, что если полученные ими от продажи средства ушли на оплату кредиторских задолженностей или были переданы другим лицам, то и дохода у них нет, поэтому и налог они платить не обязаны.

Самая большая ошибка, которую совершают люди в данной ситуации – игнорирование писем от СГД о неуплаченном налоге. Данные заблуждения или их совокупность часто приводит к большим неприятностям: начисляются пени, сумма налоговой задолженности разрастается до неприличных размеров, дело передается в суд, что может закончиться весьма плачевно.

Нам неоднократно приходилось встречаться с подобными ситуациями: люди приходят в растерянности, не понимая, почему с них требуют уплатить налоги, откуда берутся эти суммы, и что дальше делать. Мы объясняем, помогаем, но это один их тех случаев, когда ситуацию проще предупредить, нежели разрешить. Поэтому мы призываем всех: получили письмо от СГД с непонятными Вам требованиями – не игнорируйте! Обратитесь к юристам за разъяснениями и советами. А еще лучше – проконсультируйтесь с юристом перед продажей.

В данной статье мы хотим информировать наших настоящих и потенциальных клиентов о расчете и возможности оптимизации налога от продажи недвижимости.

Налог не платится:

1) если недвижимость, с момента регистрации в Земельной книге на имя владельца была в собственности 5 лет (60 месяцев) и хотя бы 12 месяцев подряд, в любом промежутке этих 5 лет, владелец был в ней задекларирован.

Конечно же, данное условие не относится к продаже земли, так как на незастроенном участке нет возможности задекларировать место жительства.

2) если недвижимость, с момента регистрации в Земельной книге была в собственности более 5 лет (60 месяцев) и последние 60 месяцев это была единственная недвижимая собственность.

Например: к нам обратился молодой человек, который получил в подарок квартиру от своей матери в 2006 году. В Земельной книге права на квартиру были закреплены в 2007 году в марте месяце. А в 2014 году молодой человек решил продать квартиру и купить дом. Поскольку квартира была единственной недвижимой собственностью и взамен этой квартиры приобретается другое жилье – то в данном случае налог платить не нужно.

3) Если продаваемая недвижимая собственность зарегистрирована в Земельной книге, как единственная собственность, и владелец доход от  отчуждения (продажи) вкладывает в функционально похожую собственность в течение 12 месяцев до или после отчуждения. Иными словами, если продается единственная квартира и взамен приобретается другая, или дом, или дом с землей, то это не считается получением дохода. Но, если продается дом и взамен покупается квартира (это уже не функционально похожая собственность), то принимая во внимание все обстоятельства, может появиться доход, с которого нужно будет заплатить налог 15%.

Например: если Вы более пяти лет являетесь собственником единственной квартиры, а Ваше место жительство было задекларировано в другом месте, но Вы продаете свою квартиру с целью приобретения другой недвижимости, то налог платить не нужно.

Обращаем Ваше внимание, что это условие относится к сделкам, заключенным после 1 января 2014 года. Если такая же сделка была заключена до 1 января 2014года, она будет облагаться налогом.

Не так давно к нам обратился клиент с просьбой дать юридическую оценку правомерности действий СГД. Клиент являлся единственным собственником квартиры с 1997 года. В силу жизненных обстоятельств он в данной недвижимости не проживал и не был задекларирован. В 2012 году клиент продал свою единственную квартиру, и в 2013 году приобрел квартиру меньшей площади. А в 2014 году он получил уведомление от СГД о необходимости уплаты налога с полученного дохода. Принимая во внимание, что условие о единственном жилье вступило в силу только с января 2014 года, а сделка осуществлялась в 2013 году, то данная норма закона не распространяется на сделки, осуществленные до января 2014 года. Поэтому налог уплатить было необходимо, однако нам удалось максимально оптимизировать размер выплаты.

Очень важный аспект — регистрация недвижимости в Земельной книге. При отчуждении, отправной точкой определения срока, в котором недвижимость находилась в собственности продавца, это дата регистрации в Земельной книге, а вовсе не дата заключения договора, как многие полагают. Юридически владельцем собственности является то лицо, которое зарегистрировано в Земельной книге, поэтому, как только Вы приобрели недвижимость, сразу же подавайте прошение о закреплении Ваших имущественных прав.

Это же касается и случаев получения недвижимости путем наследства от физического лица или родственника до третьей степени родства — моментом приобретения унаследованной собственности является день регистрации в Земельной книге на имя наследника.

Например: Клиент получил недвижимую собственность по завещанию в 2004 году, а зарегистрировал право собственности в Земельной книге в 2012 году. Мы разъяснили клиенту, что в данном случае моментом приобретения недвижимой собственности будет считаться 2012 год, а не 2004, как он был уверен, поэтому у него при продаже возникнет налогооблагаемый доход.

Отдельно хотим обратить внимание на то, что с 1 июля 2014 года при продаже сельскохозяйственной земли не нужно платить подоходный налог, если земля продается крестьянам. Но! Если сельскохозяйственная земля продается со зданием и постройками, то такая сделка будет облагаться налогом.

Как определить первоначальную стоимость недвижимости

Если при отчуждении недвижимости образуется доход и по всем признакам надо платить налог, нужно понимать, что налог платится только с разницы от цены продажи и первоначальной стоимости.

Под первоначальной стоимостью понимается сумма, за которую была приобретена недвижимость; сумма, которая указана в свидетельстве о наследстве; сумма, которая указана в договоре дарения.

Как уменьшить сумму облагаемого налогом дохода

Облагаемый доход можно уменьшить за счет:

1) суммы ремонтов и реконструкций, которые были произведены в этой недвижимости (замена дверей, окон, сантехники и т.д.), если это можно подтвердить документами (чеками)

2) суммы расходов, затраченных на приобретение и оформление недвижимости (государственные пошлины, комиссионные платежи, нотариальные и другие подобные расходы). Опять же, должны быть предоставлены документы.

3) если недвижимость была приобретена в кредит, то процентные платежи по кредиту также можно включить в уменьшение налогооблагаемого дохода, при условии, что кредит был выдан для приобретения данной недвижимости.

Сроки подачи декларации и уплата налогов

После получения дохода от отчуждения недвижимости в Службу Государственных Доходов необходимо подать декларацию и после этого в 15-дневный срок уплатить налог.

Сроки подачи декларации варьируются в зависимости от суммы полученного дохода:

- если доход от отчуждения недвижимости превышает 711,44 евро — декларация подается до 15-го числа следующего месяца;

- если доход от отчуждения недвижимости составляет от 142,30 до 711,43евро — декларация подается до 15 числа месяца, следующего за данным кварталом;

- если доход от отчуждения недвижимости менее 142,29 евро —  декларация подается до 15 числа месяца, следующего за данным годом (не позднее 15 января следующего года).

Продажа недвижимости в рассрочку

При заключении договоров купли-продажи недвижимости в рассрочку на несколько лет, надо иметь ввиду, что налог от полученной прибыли нужно будет заплатить в течении трех лет со дня приобретения.

Например: сумма договора купли недвижимости составляет 100 000 евро с условием выплаты в течении 10 лет. Ежегодная выплата – 10 000 евро. Продавец недвижимости должен подавать в СГД декларацию о доходах каждый год в течении 3 лет. В первый и второй года он должен декларировать по 10 000 евро дохода, а на третий год декларируется остаток — 80 000 евро.

В жизни встречается еще много различных ситуаций, которые связаны с разделом имущества (например, при разводе), продажа многосоставной недвижимости (состоящей из земельного участка и зданий, строений), продажа приватизируемых квартир, которые по объективным причинам не внесены в Земельную книгу. При определении налогооблагаемого дохода большую роль играют периоды декларирования места жительства тех, кто долгое время находится за границей и т.д. В таких «нестандартных» ситуациях нужно руководствоваться не только пунктами Закона, но и правилами Кабинета Министров, данными Статистического управления, знаниями Гражданского кодекса и другими юридическими аспектами.

Налоговое законодательство достаточно сложное и имеет множество нюансов, поэтому советуем нашим читателям, прежде чем продать недвижимость, обратиться к специалисту, который непременно поможет принять правильное решение, правильно оформить сделку.

Юридическое бюро INLAT PLUS,

Бривибас 40-15, Рига, LV-1050,

тел. +371 67505970, +371 26403577,

[email protected]