Латвия, Налоги, Недвижимость, Прямая речь

Знать кадастровую стоимость своей недвижимости важно для каждого владельца, потому как именно кадастровая стоимость является базой для начисления налога на недвижимость. Чем выше кадастровая стоимость, тем больше сумма налога, ставки которого в зависимости от назначения объектов и их состояния сейчас колеблются от 0,2% до 3% от кадастровой стоимости в год. 

Основные ставки налога на недвижимость в Латвии

Жилье: 0,2% от кадастровой стоимости, которая не превышает 56 915 евро;

0,4%

 от кадастровой стоимости, которая превышает 56 915 евро, но не превышает 106 715 евро; 

0,6% от кадастровой стоимости, которая превышает 106 715 евро.

К жилым домам может быть применена повышенная ставка в 1,5% по решению самоуправлений, если объект не находится в надлежащем техническом состоянии или в нём нет задекларированных персон. 

Городу и селу

Долгое время кадастровая стоимость объектов недвижимости Латвии была значительно ниже рыночной. Однако в последнее десятилетие государство, руководствуясь не столько вопросом благосостояния граждан, сколько думая о наполнении бюджета, целенаправленно сокращало этот разрыв. И тому есть своё объяснение: налог на недвижимость - один из самых простых с точки зрения собираемости. Уйти от него практически невозможно, так как рано или поздно, но при смене собственника, тот всё равно будет уплачен. Вот только если ещё пять-шесть лет назад чиновники говорили о том, что неплохо бы довести кадастровую стоимость недвижимости до 80-85% от рыночной, то теперь их аппетиты возросли до 100% и даже более. Именно этим обстоятельством во многом и объясняется грядущее изменение кадастровой базы.

Свою лепту в прирост налогооблагаемой базы внесли и повышение самих рыночных цен, и изменение подхода к оценке кадастровой стоимости ряда объектов. В первую очередь речь идёт о новостройках, возведённых после 2000 года, и участках земли, граничащих с водоемами: их кадастровую стоимость теперь определяют по новой методике. Совокупность всех этих новшеств ведёт к тому, что условная средняя кадастровая стоимость латвийской недвижимости, которая в 2020 году равнялся 47% от средней рыночной цены, после 1 января 2022 года поднимется до 97%. Формально можно говорить, что кадастровая стоимость почти всех, за редким исключением, латвийских объектов недвижимости станет соответствовать рыночной.

Наибольший скачок 1 января 2022 года ожидается в отношении квартир в новостройках: их кадастровая стоимость поднимется с нынешних средних 30% от рыночных цен до 102%. Для серийных квартир - с 49 до 94%. В сегменте квартир советской постройки кадастровая стоимость возрастёт у 93% - прежде всего, расположенных в Риге и её окрестностях. Правда, будут и квартиры, чей кадастр снизится, но это только в дальних уголках нашей страны.

Средняя кадастровая стоимость сельскохозяйственных земель возрастёт с нынешних 30% от рыночной до 98%. Эксперты подсчитали, что кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий с 1 января 2022 года поднимется сразу на 167%. Это связано с тем, что в последние годы цены реальных сделок с такими участками возросли более чем вдвое. Стоит отметить, что при подготовке новой кадастровой базы Государственная служба земли ссылается на анализ сделок, происходивших в период с января 2016 по июль 2019 года. Была изучена информация о 912 000 покупок-продаж.

В сегменте частных домов, построенных после 2000 года, самое существенное повышение кадастровой стоимости грозит Риге и округе, а также крупным городам и Курземскому региону, то есть местам, где на такой продукт недвижимости имеется хороший спрос. Аналогичная тенденция коснётся и почти всех старых частных домов, если те располагаются в Риге, Юрмале и окрестностях столицы.

Средний показатель кадастровой стоимости земель, предназначенных для частной застройки, поднимется с 61 до 93% от рыночной стоимости. На 27% возрастёт и средняя кадастровая стоимость участков под коммерческую застройку. Опять же в основном в Риге и её окрестностях и городах республиканского значения. Похожая картина будет фиксироваться и в сегменте объектов коммерческой недвижимости. Хотя в 45 самоуправлениях в отношении последних кадастровая стоимость снизится. В том числе в Лиепае, Даугавпилсе и Прейли, что объясняется произошедшим здесь небольшим снижением рыночных цен.

Новая база кадастровой стоимости недвижимости пока находится на стадии обсуждения. Все желающие имеют возможность познакомиться с тем, что ждёт их недвижимость в 2022 году на сайтах kadastrs.lv и kadastralavertiba.lv. Однако уже сейчас трезвомыслящим людям абсолютно понятно: при сохранении действующей практики начисления налога на недвижимость новая база больно ударит по карману большинства жителей и бизнесменов нашей страны. Особенно тех, чьё имущество располагается в столице и её окрестностях.

Кадастр опередил рынок в 1,5 – 2,5 раза

Журнал m2 и портал varianti.lv попробовали изучить ситуацию в отношении нескольких объектов, чью точную продажную цену мы знаем, сравнив её с замыслами авторов новой кадастровой базы.

Так, для 2-комнатной рижской серийной квартиры на ул. Резнас, 10б, которая в 2016 году была продана за 36 000 евро, кадастровая стоимость в 2022 году составит 41 514 евро вместо нынешних 16 736 евро.

Просторная новая 4-комнатная квартира на ул. Антонияс, 16а, с нынешним кадастром 101 536 евро и купленная в декабре 2018 года за 330 000 евро, будет иметь кадастровую стоимость в 303 244 евро.

Для 3-комнатной квартиры в рижской новостройке экономкласса на ул. Лапсу, 12, приобретённой в 2017 году за 90 000, новая кадастровая стоимость подскочит с 35 111 до 100 431 евро.

Рядный дом в юрмальском районе Вайвари, только этим летом нашедший покупателя за 225 000 евро, с точки зрения Государственной службы земли в 2022 году будет иметь кадастровую стоимость 290 857 евро, тогда как сейчас она составляет 97 185 евро.

Получается, что в трёх случаях из четырёх новая кадастровая стоимость объектов недвижимости окажется выше их реальной рыночной стоимости. И это не какая-то случайность. Члены Латвийской ассоциации недвижимости (LANĪDA) изучили ситуацию в отношении пяти домовладений центра Риги, проданных в 2018 и 2019 годах. Так вот, будущая кадастровая стоимость всех их оказалась на 147-243% (!) выше реальных денег, которые новые владельцы согласились за них заплатить. Не слишком ли оптимистичными оказались разработчики новой кадастровой базы?! 

Согласитесь: странно платить налог на недвижимость за имущество, чья кадастровая стоимость превышает цену, которую за неё готов дать реальный рынок! Невольно задашься вопросом: раз государство столь оптимистично настроено в отношении цен, может, оно само и начнёт выкупать у продавцов объекты недвижимости, чья кадастровая стоимость значительно превышает их реальную стоимость. По этой самой кадастровой цене.

Попытка отсрочить хаос

Министр юстиции Янис Борданс, понимая настроения населения и бизнеса, уже попытался всех успокоить: мол, он не допустит вступления в силу новой кадастровой базы до тех пор, пока не будут пересмотрены ставки по налогу на недвижимость. 

Подготовленные его ведомством поправки к закону «О налоге на недвижимость» предусматривают отказ от налогообложения единственной недвижимости и введение необлагаемого минимума кадастровой стоимостью в 100 000 евро. То есть при более высоких показателях кадастра (допустим, 150 000 евро) налог предлагается уплачивать только с 50 000 евро. Схожую практику с другими цифрами предлагается применять и к земле.

Вот только здесь невольно задаёшься вопросом: а что будет, если Янис Борданс не удержится в своём кресле и на его место придёт кто-то другой. И у того будет иной взгляд на этот вопрос. Да и с точки зрения налогоплательщиков: зачем нужно было столько лет разрабатывать новую кадастровую базу, которая при первом же ознакомлении с ней вызвала столько нареканий во всех слоях общества?

И последнее. Не взимавшийся ранее налог на жильё в Латвии был введён в 2009 году по требованию зарубежных кредиторов нашей страны, переживавшей тяжелейший экономический кризис. Налог объяснили необходимостью повысить поступления в госбюджет, что требовалось для расчетов с внешними заёмщиками. Начинали в первый год со ставки 0,1% от кадастровой стоимости, которая быстро была увеличена и приняла нынешний вид: от 0,2% до 0,6%.

Всю середину завершающегося десятилетия отечественные политики много рапортовали об истории экономического успеха Латвии, о том, как хорошо страна справилась с предыдущим кризисом. Так раз мы такие успешные, может, пришло время вновь совсем избавиться от налога на жильё?!

Оригинал стать читать здесь: