ДРАГОЦЕННОСТИ

ФИНАНСЫ

СПОРТ

Займы покорили недвижимость

Александр Ушаков, Ханнес Тамме (Radio Ku-Ku), Линас Контримас (Lietuvos rytas)

Рынок недвижимости остается одним из наиболее лакомых кусочков балтийского региона. Средняя цена на землю или дом в Латвии, Литве или Эстонии гораздо ниже, чем в европейских странах. Однако вступление в ЕС не за горами. Следовательно, взлетят цены на потребительские товары, услуги и, конечно, недвижимость. Люди, осознающие сегодня этот факт, стараются вкладывать деньги в квартиры, дома, землю. А если денег нет, то берут кредит в банке. Ситуацию на рынках кредитования недвижимости и постарался отследить БК.

Латвия: рынок ожил

За последние два года латвийский рынок кредитования недвижимости существенно приободрился. Одной из основных причин столь приятных изменений стало повышение уровня жизни в Латвии. С другой стороны – вырос уровень образованности клиентов, которые сегодня прагматично относятся к кредитованию.

Тем не менее в области ипотечного кредитования Латвия по-прежнему далека от уровня развитых стран. Так, согласно исследованиям Hansabanka, кредиты берут лишь около 5% жителей, которые по уровню своих доходов могли бы воспользоваться этой услугой. Для сравнения: в той же Швеции этот показатель находится на планке 98%.

Как рассказала руководитель отдела кредитования недвижимости для частных лиц Hansabanka Анита Берзиня, минимальная сумма доходов, после которой уже можно отправляться в банк за кредитом, составляет более 100 латов (около 200 долларов). Однако многое зависит от суммы кредита и от того, в какой банк обратился клиент.

Лидерами рынка сегодня являются три банка – Hansabanka, Parex banka и Unibanka. Процентная ставка зависит от выбора валюты, в которой получают кредит. В латах это  в среднем 11%, в долларах – 9%, в евро – до 7%. Срок кредита до 20–25 лет. Залогом, естественно, является либо покупаемая недвижимость, либо другая недвижимость клиента.

По словам Аниты Берзини, латвийские банки и лизинговые конторы предлагают кредитование до 80% от рыночной стоимости квартиры. «В нашем банке средняя сумма выдаваемых по Риге займов составляет 9 тысяч латов (около 17 тысяч долларов), по Латвии – 3 тысячи латов (около 5 тысяч долларов). Другими словами, по общей величине кредитного портфеля Hansabanka рижане лидируют, однако по количеству клиентов, получивших у нас кредит, число жителей столицы и других латвийских регионов примерно равное», – рассказала сотрудница Hansabanka.

В то же время цена на недвижимость в Латвии медленно, но верно ползет в гору. Как отмечают специалисты компании по недвижимости Latio, в 2001 году повысились цены на квартиры и земельные участки для застройки в районах частных домов и цены на частные дома. По мнению экспертов, в этом году на рынке стандартных квартир все резче обозначается диспропорция между спросом и предложением – предлагаемых дешевых квартир явно не хватает. «Рост цен на стандартные квартиры в жилых микрорайонах по-прежнему составляет примерно 1% в месяц. С начала года цены выросли более чем на 10%», – отмечают в компании. В этом году изменились и желания покупателей, подыскивающих дома. Если год назад покупатели искали в основном дома стоимостью до 50 тыс. долларов, то сейчас они готовы приобретать и более дорогое жилье.

Эстония: для клиента золотое время

Ситуация на эстонском рынке кредитования недвижимости сегодня весьма привлекательная. Разработан целый ряд разных видов кредитов. Например, для молодой семьи, для молодого специалиста и т. д. Большинство кредитов для частных лиц выдаются банками только под залог недвижимости.

В 1992 году в Эстонии было 42 банка. «Законов в то время было мало, банки попытались заниматься большими делами, – рассказал член правления Norde Pank Тойво Аннус.– Рынка кредитования недвижимости как такового не существовало, поскольку отсутствовала соответствующая законодательная база». Все кредиты выдавались только под залог реально существующей недвижимости. Для простого человека было довольно трудно получить кредит под строительство дома или ремонт квартиры.

Но рынок постепенно стал развиваться. Например, в 1993 году для получения ссуды требовалось заполнить огромное количество документов. В заявлении необходимо было указывать, сколько клиент тратит в месяц на парикмахера, сколько на театр, сколько на еду и покупку одежды. Очень детально нужно было расписывать специальный бизнес-план – сколько клиент собирается покупать краски, кирпича и т. д. Теперь такого не требуют. Сегодня кредит получить гораздо проще.

«Эстонские банки начали раньше, чем литовские и латвийские, выдавать законные кредиты под недвижимость», – рассказала канцлер Министерства экономики Эстонии Марика Приске. Она пояснила, что 20 мая 1995 года правительством был принят Закон О кредитных учреждениях, который упорядочил ссуды под недвижимую собственность. После этого банковская отрасль начала консолидироваться, маленькие банки сливались с более крупными, некоторые обанкротились. Крупные банки (Hansapank, Uhispank, Hoiupank) стали «окучивать» новые рынки – Латвии, Литвы и России.

«После биржевого кризиса осенью 1997-го многие кредитные учреждения оказались в очень трудном положении. К 1998-му осталось в Эстонии только семь банков, сейчас пять. 95 процентов отрасли сегодня контролирует шведский и финский капитал, который располагает большими свободными ресурсами», – сказал Тойво Аннус.

«Клиенты имеют сейчас много возможностей получить выгодный кредит под недвижимость», – сказал заведующий отделом южной Эстонии Hansa Leasing Яан Лиитмае. Однако в последнее время банковский кредит стал более популярным, чем лизинг. По его словам, причина заключается в том, что кредитные учреждения предлагают более выгодные условия. Например, лизинговые фирмы предлагают деньги на срок от 5 до 10 лет под 6,5–10,0% годовых, в то время как банки предлагают кредиты на 25 лет.

Молодой семье, которая имеет ребенка до 16 лет, кредит выдают в размере до 90% от рыночной стоимости квартиры. Такие же условия для молодых специалистов в возрасте до 35 лет, которые имеют 2 года стажа. В этом кредитовании помогает банкам государственный фонд Kredex.

Председатель правления фирмы Tоnisson Kinnisvara, занимающейся недвижимостью, Сулев Пуусаар рассказал БК о работе  с банками: «Мы работаем постоянно с четырьмя банками. Кредит берем там, где на данный момент самые выгодные условия. Однако если раньше нам приходилось общаться с сотрудниками кредитного отдела банка, то в этом году к нам пришел генеральный директор одного из банков. Причина – ужесточение конкуренции. Он предлагал дополнительные кредиты. Такого раньше не было. Сегодня банки имеют гораздо больше свободных средств, чем существует спрос на них. Многие кредитоспособные люди уже отстроили себе дома, купили или отремонтировали квартиры. Теперь банки ищут тех клиентов, которые, может быть, не столь богаты, но имеют постоянную работу и хотят улучшить свое жилье. В последнее время я даже не помню, когда банк отказал нашим клиентам в выдаче кредита под недвижимость. Немного эта ситуация напоминает 1997 год, когда банки тоже имели много свободных денег и кредит предлагали почти каждому».

Литва: льготные кредиты сработали

Нынешний год будет записан в историю как один из лучших для строителей и агентов, продающих недвижимость. После нескольких лет упадка активность рынка недвижимости Литвы повысилась из-за роста популярности кредитов. Свой вклад в этот процесс внесли и банки страны: начатая в прошлом году погоня за клиентами продолжилась в этом году с новой силой. Все основные банки Литвы уже предлагают кредит на покупку жилья на 20–25 лет. А процентная ставка снизилась за последний год с 12 до 8–9%. 

За текущий год расширился спектр кредитования, и мысль о том, что для покупки жилья надо брать кредит, стала понятна как жителям больших городов, так и живущим в провинции. К тому же банки страны стали географически классифицировать клиентов. В зависимости от места проживания клиента и особенностей заработка в том или ином регионе Литвы, кредитные учреждения предъявляют соответствующие требования.

Хотя ситуация кажется нормальной, эксперты говорят, что их беспокоит 2002 год. Об этом, в частности, говорят руководители компании Страхование жилищных кредитов, акционером которого является Министерство финансов. «После того как в начале года был запущен проект финансирования из бюджета льготных кредитов молодым и малоимущим семьям, рынок кредитования стал более активным. Но этот проект может оказаться недолговечным. Так как быстро возросшая активность прошлого года в следующем году может и снизиться», – говорит заместитель директора Страхования жилищных кредитов Андреюс Трофимовас.

С начала июля выдача кредитов на жилье резко повысилась. Если в июле банки выдали только 237 кредитов, то уже в следующем месяце таких кредитов было 307. В сентябре рост выдачи кредитов продолжался – 336. Однако, по мнению А. Трофимоваса, всему «виной» льготные условия. Государство сегодня компенсирует 6% от банковского кредита. «Такая ситуация имеет и плохие последствия – люди думают не о возможности получить коммерческий кредит, а ждут помощи от государства», – считает A.Трофимовас.

Работники банков видят и другие проблемы, связанные с ростом риска кредитования. Среди самых серьезных выделяют следующие. Во-первых, немало жителей Литвы получают неофициальные доходы. Во-вторых, неясна политика государства в области кредитования. В-третьих, еще мало компаний, занимающихся недвижимостью, вкладывают деньги в рынок кредитования.

Но как в каждой ситуации есть свои плюсы и минусы, так и в развитии кредитования сами жители видят возможность для улучшения условий жизни. Признаком такого оптимизма является рост объемов кредитов, выданных в национальной валюте. И это происходит накануне 2002 года, когда лит будет привязан уже не к доллару, а к евро.

Банк на службе у предпринимателей

В качестве главного направления деятельности в следующем году AO Hansabanka выбрало обслуживание предприятий. Это означает, что уже сейчас и в  последующие годы латвийские бизнесмены смогут рассчитывать на повышенное внимание со стороны банковских служащих.

Каждому предпринимателю по "своему" банковскому менеждеру!

Ни для кого не секрет, что многие банки зарабатывают на своих клиентах, то есть стараются продать юридическим и частным лицам как можно больше своих услуг, будь то выдача кредита, обычные сделки со счетами или долгосрочные вклады. Зачастую общение "банк–клиент" напоминает настоящий заводской конвейер. На "личного" банковского менеджера сегодня могут рассчитывать лишь  крупные предприятия.

Аккурат к новому 2002 году один из крупнейших латвийских коммерческих банков Hansabanka преподнес местным предпринимателям и руководителям средних компаний настоящий сюрприз. Дело в том, что со следующего года руководство этого кредитного учреждения решило переориентировать банковский сервис. Отныне сотрудники Hansabanka будут стараться не просто продать конкретные услуги, а найти для каждого предприятия только ему выгодные и подходящие бизнес-решения.

На деле это выглядит примерно следующим образом. В самое ближайшее время в каждом банковском филиале на всей территории Латвии будет работать специалист, который может не только консультировать предпринимателей по любым интересующим вопросам, но и принимать конкретные решения.

Положительные последствия таких изменений должны ощутить на себе очень и очень многие. Ведь у Hansabanka – 25 тысяч клиентов–юридических лиц. Кстати говоря, в 2002 году банк планирует значительно увеличить услуги финансирования. Ведь к концу года нынешнего должна произойти интеграция кредитного учреждения с другим предприятием Hansabаnk Group – Hansa Lizings. Следовательно, банковский кредитный портфель, который уже превышает 200 млн. Ls, увеличится еще как минимум на 100 млн. Ls.

Из клиентов – в партнеры

А теперь о самих услугах. Открывая в Hansabanka расчетный счет, предприятие начинает сотрудничество с банком и сразу получает ряд преимуществ. Это и возможности финансирования, и успешное вложение свободных денежных средств, и использование расчетов на расстоянии (Телефонбанк и Мобильный банк), и многое другое. С помощью расчетного счета предприниматель вправе проводить различные денежные операции в любых видах валют, что очень важно при работе с иностранными партнерами.

Кстати говоря, в последнее время среди бизнесменов очень большой популярностью пользуется автоматическая оплата счетов – Прямой дебет. Это такая услуга, которая дает возможность автоматически оплатить счета. Таким образом бухгалтеры компаний освобождаются от рутинной обязанности заботиться об этом ежемесячно. Информация о перечислениях регулярно отражается в банковских  выписках.

Многие руководители предприятий уже, наверное, оценили такую услугу, как организация выплаты заработной платы, когда зарплата с помощью банка перечисляется на счет работника учреждения или предприятия. При таком раскладе предприниматели могут запросто сэкономить, по крайней мере на кассире, который выдает деньги, а сами работники – сэкономить драгоценное время на стоянии около заветного окошка в день выдачи зарплаты. Более того, имея свой счет в Hansabanka и расчетную карту, преимуществами могут пользоваться и сами работники фирм.

Латвийские коммерческие банки, соревнуясь между собой, стараются завлечь клиентов с помощью все новых и новых услуг. Однако самим бизнесменам разобраться в сути предложений зачастую просто некогда. Вот и получается, что если речь зайдет о финансировании со стороны банков, то руководители фирм без запинки назовут кредит, ну, может быть, еще лизинг. Об остальных формах финансирования они просто могут не знать.

Примерно такая же ситуация складывается с видами размещения свободных средств. Например, Hansabanka предлагает несколько видов вкладов, в том числе срочный депозит, срочный депозит с ежемесячной выплатой процентов, бессрочный депозит (возможность получать проценты и, предупредив банк за неделю, выбрать средства), а также краткосрочный вклад. Прибавьте к этому инвестиции в различные ценные бумаги и денежный рыночный фонд. Что выгоднее? Разобраться с тонкостями помогут специалисты-консультанты. Напомним, что уже сегодня они ждут предпринимателей во всех филиалах Hansabanka. Независимо от того, в каком объеме потребуется помощь, услуги консультантов банка будут бесплатными.
На правах рекламы

ДРАГОЦЕННОСТИ	ФИНАНСЫ	СПОРТ
Вверх