Covid-19, Аналитика, Банки, Недвижимость, Финансы

Смена структуры рынка уже несколько лет является центральным сюжетом развития в Балтии, но во втором квартале 2020 года мы наблюдали более резкие перемены в этом направлении. Во всех трех столицах Балтии наблюдался спад сделок на вторичном рынке и устойчивый подъем сделок в сегменте новых квартир, в результате чего увеличился удельный вес новых квартир. 

Спад продаж на вторичном рынке главным образом предопределила более высокая чувствительность этого сегмента к макроэкономическим обстоятельствам. Жители были более осмотрительны при оценке своего финансового положения и, скорее всего, предпочитали обождать и не принимать на себя новые обязательства. В свою очередь, сделки с новыми квартирами, которые зависят от ранее заключенных договоров, продолжались, демонстрируя более высокий иммунитет к внешним условиям.

Хотя в Риге во втором квартале объем сделок с серийными квартирами советского времени в течение года уменьшился на 43%, удельный вес сделок с серийными квартирами советского времени в общем количестве сделок по-прежнему превышает 50%. Все еще высокий удельный вес серийных квартир также «тянет вниз» среднюю цену жилья. В Риге средняя цена в течение года увеличилась лишь на 1%, чему способствовал подъем цен на новые квартиры, но обуздывало уменьшение цен квартир советского времени. Напротив, и в Вильнюсе, и в Таллине изменения средней цены были намного стремительнее, соответственно – 19.2% и 7.7%. У соседей подъем цен предопределил больший удельный вес сделок с новыми (и более дорогими) проектами, в результате чего наблюдаются структурные перемены.

Подъем средней зарплаты в Риге притормозил до 3.5%. Этот кризис причинил больший вред тем, у кого более низкие доходы, поскольку зарплаты трудоустроенных в более затронутых кризисом отраслях значительно ниже средней зарплаты, и подъем безработицы самым стремительным был у менее образованных жителей. Напротив, домохозяйства с более высокими  доходами, которые также являются покупателями более дорогих квартир в новостройках, в целом этот кризис ощущали меньше. Это поддерживало и, скорее всего, продолжит поддерживать спрос в этом сегменте.

Удельный вес сделок на вторичном рынке резко уменьшился из-за пандемии. Однако, скорее всего, характерная для Риги структура рынка, где доминируют серийные квартиры советского времени, после волн кризиса будет меняться лишь понемногу – и из-за ограниченного предложения квартир в новостройках, и из-за обуздывающих доступность таких квартир высоких цен.