Латвия, Недвижимость, Прямая речь

Нейманис предлагает, чтобы государство уже в тарифах предусматривало резерв для покрытия долгов или же ограничило возможности продажи недвижимости, отягощенной долгами. Тем не менее он уверен, что упорядочение и повышение эффективности системы управления, активизация взыскания долгов с недобросовестных клиентов и разработка стратегии на будущее позволят крупнейшей в Латвии компании по управлению домами вырваться из десятилетней стагнации.

Вы недавно на новой должности. Удалось ли вам за это время понять ситуацию в RNP?

Роландс Нейманис: Не надо переоценивать мои возможности. Я, конечно, не все до мелочей понял, но основные группы проблем обозначились. Прежде всего, следует отметить, что правление RNP сменилось на две трети. Один член правления остался из предыдущего временного правления. У нас появился новый член правления, отвечающий за финансы, и новый председатель правления.

Я могу разделить проблемы RNP на две группы. Первая связана с плохим управлением предприятием, а вторая - это проблемы всей отрасли. Чтобы лучше понять ситуацию, надо представлять, что такое RNP. Это самая крупная компания в отрасли. Девятая самая крупная в стране по количеству сотрудников. RNP - крупнейший управляющий недвижимостью в странах Балтии. У нас 163 000 клиентов и около 400 000-500 000 жильцов в управляемых домах. Всего в управлении RNP находится 4200 домов. 

Учитывая, что мы являемся лидером отрасли, для компании было бы нормально участвовать в разработке нормативных актов, было бы нормально, если бы у нее была возможность влиять на развитие отрасли. Однако ясно также, что RNP примерно десять лет находится в состоянии стагнации и, возможно, стало жертвой политических игр. За последние десять лет в компании сменилось 25 членов правления. У RNP не было долгосрочного правления, большинство членов правления были временными. В обычном бизнесе это немыслимо, потому что ясно, что человек, не имеющий долгосрочной перспективы в компании, не думает о ее устойчивости, стратегии, амбициозных целях. Компанию должны спасть ее клиенты и сотрудники.

Ясно, что большинство сотрудников лояльны к компании и настроены на цель. В то же время в RNP есть люди, которые десять лет не понимали, что в центре внимания должен быть клиент. С этими людьми нам придется попрощаться. Это также относится к недобросовестным сотрудникам и тем, чье пребывание или положение в нашей компании не оправдано. Некоторые из этих сотрудников уже были уволены предыдущим временным правлением, и новое руководство доведет этот процесс до конца.

Кто эти люди - политические выдвиженцы, консультанты..?

Р.Н: Я не хочу подробнее комментировать этот вопрос, потому что еще нужно углубляться, но возможны оба эти варианта. Чтобы лучше понять ситуацию в RNP, мы анализируем аудиторское заключение. Оно выявило значительные проблемы с закупками. Временное правление приостановило эти закупки в связи с предположительно недобросовестным отношением. Это, в свою очередь, приводит к задержкам в плановых ремонтах. 

Уже ранее на предприятии возникали проблемы с организацией ремонтных работ. Обычно освоение средств на ремонт составляло около 80%, в этом году будет лишь около 50%. Однако хочу успокоить население, деньги, предусмотренные на ремонт, никуда не денутся, ремонт будет сделан, и деньги пойдут на ремонт, только позже. Эти работы нужно будет сделать в следующем году. Лучше, чтобы накопления жильцов не использовались в данный момент, и мы потратили бы их на честные и прозрачные закупки, чем позже расторгать договоры и судиться, теряя время и деньги.

Похожа ли ситуация с этими закупками на обслуживание лифтов, где о закупке даже возбуждено уголовное дело?

Р.Н: Я не хочу комментировать ситуацию с лифтами, потому что есть уголовное дело, но корни могут быть похожи. Ситуация такова, что фактически запланированные на данный момент ремонтные работы были приостановлены из-за недобросовестного отношения к организации закупок.

Готовить новые закупки будут те же самые или новые работники?

Р.Н: Вероятно, частично это будут другие работники. При этом в компании большое количество работоспособных и лояльных сотрудников, есть сферы деятельности, которые упорядочены. Таким образом, я могу с уверенностью сказать, что с учетом размера компании, ее опыта и исторический багажа ее можно привести в порядок и превратить в лидера отрасли де-факто, а не только по цифрам. Для этого необходимо определить самые важные проблемы, которые можно решить.

Например, я вижу, что в RNP, как и во многих государственных и муниципальных компаниях, мало оцифрованных процессов, оцифрованного учета, есть проблемы с получением финансовых данных, с финансовым контролем. На всё это указал аудитор.

Если мы говорим об основных проблемах отрасли, то, как и у большинства домоуправлений, важнейшей проблемой является скорость взыскания денег. Я уверен, что у RNP есть недостатки в работе с должниками, особенно по старым долгам. Часть долгов тянется с момента основания компании. Также по пока непонятным мне причинам RNP не передает на аутсорсинг взыскание долгов. Однако основная проблема на данный момент заключается в том, что долги отсужены, а деньги с должников не взыскиваются. Работа по активизации взыскания долгов началась в RNP уже при предыдущем правлении.

Для сравнения приведу некоторые цифры. В августе 2019 года в суд было подано всего 13 исков о долгах на сумму 80 400 евро. В этом году подано 356 исков на 604 000 евро. В августе прошлого года присяжным судебным исполнителям было передано 31 дело на 138 000 евро, а в этом году - 154 дела на 264 000 евро. Работа активизировалась. За три года - с 2018 по 2020 - количество переданных на взыскание дел увеличилось более чем втрое: 1328 дел по сравнению с 4289 в этом году.

Каждый год компании не выплачиваются примерно одинаковые суммы. Например, жильцы не платят за отопление от 2 до 3 млн.  евро ежегодно. В этом году до начала отопительного сезона задолженность за отопление составила 2,6 миллиона евро. Всего по всем выплатам задолженность перед RNP составляет около 40 млн.  евро. К сожалению, вернуть деньги не так легко. В настоящее время RNP передала дела присяжным судебным исполнителям на общую сумму 27 млн.  евро. Это деньги, которые уже отсужены, но не взысканы.

Видите ли вы решение этой проблемы?

Р.Н: Единственного четкого решения нет, это должен быть набор решений. Понятно, что средства из накоплений не следует брать на покрытие долгов, если только этого не захотят сами владельцы квартир. Кредиты или овердрафты также нельзя брать для погашения долгов. Следовательно, чтобы домоуправления, в том числе RNP, вышли из роли заложников, необходимы системные решения в нормативных актах. Похоже, это понимает и ответственное Министерство экономики, и работа уже ведется. Нам нужно посмотреть, как это решается в других странах. Например, в Эстонии создаются специальные накопления для покрытия долгов. В других странах уже в тариф включен резерв для покрытия возникшей задолженности. Еще одна проблема с невыплатой коммунальных долгов состоит в том, что эти долги не связаны с имуществом. Один собственник может создать долг, продать недвижимость другому, и тот не обязан платить долг. Таким образом, долг остается за домоуправлением, которое снова становится заложником в качестве посредника. Решить эту проблему можно, установив, что при продаже недвижимости долги надо выплатить. Это был бы очень важный шаг в решении этой проблемы. Оптимальное решение, ведь долг квартировладельца влияет на судьбу всего дома, это возможности для всех совладельцев получить услугу, накопить деньги на ремонт и т. д. Собственность не обособлена от дома, а долг есть. Это идет во вред всем жильцам дома. Однако повторюсь - для того, чтобы так сделать, нужны поправки к нормативным актам, изменение методики расчета тарифов и т. д..

Возможны ли технические решения, например, отказ от стояков, чтобы отключать отопление только одному квартировладельцу?

Р.Н: Это вопрос для собственников квартир. Если общество квартировладельцев так решит, то это можно будет сделать. Домоуправление не может этого решить. К сожалению, в большинстве домов, в которых в Риге ведется реновация и где это можно было бы сделать, этого не делают, потому что реконструкция системы отопления с вертикальной на горизонтальную обходится слишком дорого. Кроме того, если отключить отопление, например, в квартире в середине дома, там все равно будет достаточно тепло, и владелец этой квартиры будет пользоваться теплом всего дома, за которое платят остальные жильцы.

Вы упомянули о том, что ремонт не состоится из-за приостановленных закупок. Каковы основные проблемы в домах, управляемых RNP?

Р.Н: Не хочу выделять что-то одно. Учитывая, что большинство зданий, которыми мы управляем, построены в прошлом веке, они не подвергались значительному ремонту и находятся в плохом техническом состоянии. Правда, даже в советское время они были не в лучшем состоянии, их часто обслуживали и ремонтировали "в остаточном порядке". 

К сожалению, для комплексного решения этой проблемы требуются большие финансовые ресурсы. На здания создаются накопления, но это происходит слишком медленно. Если накопления на один дом составляют 28 000 евро, это выше среднего, но все же это слишком мало для значительных улучшений в контексте многоквартирных домов. Одно из решений - различные фонды ЕС, которые помогают, например, утеплять дома. Но это только утепление, на эти деньги нельзя решить другие проблемы, например, с элементами конструкции здания.

Почему жилые дома в Риге довольно вяло подавали заявки на участие в программах повышения энергоэффективности?

Р.Н: Возможно, одна из причин заключается в том, что в Риге исторически одни из самых низких цен на отопление. Следовательно, преимущества не столь очевидны, как в городах с более высокими ценами на тепло. Следует учитывать, что при более низкой цене на тепловую энергию выгода в финансовом отношении меньше, чем при более дорогом отоплении. В настоящее время заявки на утепление подали менее 150 домов. Реально средства из фондов получат только 100. Этого все равно недостаточно, если мы знаем, что всего в управлении RNP находится более 4000 домов. Поэтому сейчас мы рассматриваем все возможные решения для массовой реновации домов наших клиентов. Это одна из основных проблем.

Должно ли RNP оставаться муниципальным предприятием или стать компанией с частным капиталом?

Р.Н: Это политический вопрос. Однако я думаю, что при внедрении принципов эффективного управления, стандартов ОЭСР не должно быть разницы, частная компания или муниципальная. Эффективные принципы корпоративного управления позволяют компании работать эффективно и прозрачно с четкими и устойчивыми целями и задачами.

Сколько времени потребуется, чтобы ввести эти принципы?

Р.Н: По своему опыту могу сказать, что начинать придется со стратегии компании, стратегических целей. В целом на внедрение основных принципов и утверждение стратегии компании уходит около года. Если мы встретимся через год, я смогу рассказать вам, что RNP будет делать в следующие пять лет.

Справка:

По данным Firmas.lv, компания по управлению домами Rigas namu parvaldnieks (RNP) была основана в декабре 2010 года. Основной капитал - 5,1 млн.  евро. С 2011 года предприятие все время работало с прибылью, но в 2019 году, несмотря на рост оборота на 6%, RNP работала с убытками в размере 958 800 евро. Оборот в прошлом году составил неполные 64 млн.  евро.

По данным LETA, 20 апреля 2010 года Рижская дума приняла решение объединить отдельные районные домоуправления в одно предприятие. Ранее Рижской думе принадлежало 15 районных домоуправлений.