Латвия, Недвижимость, Прямая речь, Юрмала
Балтийский курс. Новости и аналитика
Понедельник, 14.10.2024, 22:47
Пандемия не задела рынок недвижимости в Юрмале
Эвита Земберга-Заковска, специалист по маркетингу компании Ober-Haus:
– По данным Государственной земельной службы, за первые 9 месяцев 2020 года в Юрмале было зарегистрировано примерно на 24% меньше сделок с жилыми помещениями и участками под застройку, чем за соответствующий период прошлого года. Рынок недвижимости Юрмалы у многих латвийцев до сих пор ассоциируется с эксклюзивной недвижимостью, однако, анализируя данные реальных продаж, делаем вывод, что большинство сделок происходит с серийными квартирами в разных районах курорта – Булдури, Асари, Каугури, Слоке, Меллужи или Дубулты. И цены на них сопоставимы с уровнем цен в микрорайонах Риги. В Юрмале серийные квартиры стоят в среднем от 580 до 900 евро за квадратный метр, в зависимости от состояния и расположения квартиры.
Если анализировать сделки купли-продажи, заключённые в 2020 году в сегменте квартир, то около 80 из 410 имели отношение к новым проектам. Средняя сумма покупки в них составляла 190 000 евро, а наиболее востребованными были двух- и трёхкомнатные квартиры площадью около 90 кв. м. Средняя цена квартир в новостройках Юрмалы составила 2 100 евро за кв. м.
В сегменте частных домов статистика показывает 117 сделок, из них пять – в ценовой категории от 1 000 000 до 1 640 000 евро. По сравнению с ситуацией до вспышки Covid-19 доля местных покупателей определённо стала выше, особенно в сегменте премиум. Из-за установленных весной общемировых ограничений и сложностей с путешествиями обычный интерес иностранцев к недвижимости в Юрмале в этом году резко упал.
По наблюдениям специалистов Ober-Haus, покупатели стали осторожнее, так как ситуация с дальнейшим распространением вируса или контролем над ним по-прежнему не ясна. В результате продавцы недвижимости стали более гибкими и уступчивыми в переговорах о ценах. В разумных пределах, конечно. Не чувствуется отчаяния, о котором свидетельствовало бы значительное снижение цен. Дальнейший ход сделок в Юрмале будет уже зависеть от распространения вируса, так как нынешние динамичные внешние условия и любые ограничения влияют на поведение покупателей и их возможности.
– Тёплый сезон года для рынка недвижимости Юрмалы прошёл неплохо. Весной прогнозы на лето 2020-го были совсем грустными, но действительность оказалась приятнее, чем ожидалось. Почувствовали устойчивый спрос со стороны местных клиентов. Чаще всего в роли покупателей выступали молодые семьи, приобретавшие курортное жильё в кредит. В 70% случаев нашим соотечественникам были интересны квартиры и апартаменты, в 30% – частные дома или земельные участки под застройку. У молодых семей в силу привлечения к сделке кредитования бюджет имел четкие рамки, определявшиеся суммой, которую готов был выделить банк. Небольшие домики с земельными участками вызывали интерес, если продавцы предлагали их дешевле 220 000 евро либо соглашались снизить до этой границы цену более дорогих объектов. По квартирам сделки с местными проходили по более скромным ценам.
В категории «дома и квартиры дороже 220 000 евро» доминировали нерезиденты. Это те иностранцы, которые благодаря наличию ВНЖ или по другим причинам постоянно проживали в нашей стране до начала пандемии Covid-19 и этим летом решили поменять свои условия жизни. Апартаменты в новых проектах первой линии Юрмалы были им интересны, если при площади около 100 квадратных метров стоят от 300 000 до 450 000 евро. Более дорогие продажи случались крайне редко.
Запросы от иностранцев продолжают приходить и осенью. И не только из России, у нас есть клиенты из Турции и Швейцарии. Вот только проблема – люди не могут к нам приехать. На рынке рассказывают о случаях, когда зарубежные клиенты покупали, так сказать, удалённо, однако у нас таких примеров не было. В этой ситуации не остаётся ничего другого, как ждать завершения второй волны пандемии и открытия границ. При этом, когда это произойдёт, вполне возможно, что рынок Юрмалы покажет плюсовую динамику. Мы уже чувствуем, что адекватных по цене и качеству объектов не хватает. Ликвидные дома и апартаменты на вторичном рынке распродались этим летом. Интересные варианты сейчас больше предлагают не частные продавцы, а застройщики. Они более гибкие, как нам кажется, в переговорах, если речь заходит о цене.
Александр Цыкунов, владелец компании VIP Real:
– На удивление хороший сезон выдался – движение началось с начала карантина, на который нас посадили ещё весной. Активность латвийских покупателей резко возросла. Живой интерес был и в премиальном сегменте. В период весеннего карантина VIP Real провела сделку с местными клиентами за 1,5 млн. евро. Местные покупали и земли, и дома. В сделках, и не только в наших, но и в тех, о которых знаем лично, фигурировали хорошие цифры: участок на первой линии был продан за 1,2 млн. евро, другая земля – за миллион, ещё одна – за 600 000… Новыми владельцами этих объектов недвижимости стали именно местные, что довольно нетипично. До этого года такое случалось редко, а тут в таких количествах и по таким ценам!
Что касается спроса со стороны иностранцев, то сделки были, они происходят, и спрос остаётся. Нерезиденты в дорогом сегменте спрашивают также и квартиры в новых проектах. Со стороны граждан России спрос есть и сейчас, но он больше дистанционный – приехать пока не могут. Многие из тех, кто смотрел в прошлом году и не купил, в разговорах с нами признаются: в 2020 году пожалели об этом. Теперь ждут, когда откроют границы.
Легче проводить сделки прямо сейчас тем иностранцам, кто как-то связан с Латвией или находится внутри Европейского союза. Есть примеры, когда дети покупали своим родителям, чтобы оформить им ВНЖ. Покупали сестре. Другой случай – люди, родившиеся в СССР, но с паспортами европейских стран. При нашем участии одни такие граждане Польши приобрели сразу две квартиры под объединение в новом проекте на проспекте Дзинтару, 28. Ротация среди иностранных владельцев юрмальской недвижимости имеется, но массово никто не скидывает. Иностранцы точно меньше продают, чем раньше. Больше покупают.
Резюме всего этого: в условиях пандемии коронавируса интерес к курортной недвижимости возрос. Со стороны как местных, так и иностранцев. И юрмальские цены точно не упали! Не скажу, что они поднялись. Однако многие владельцы новых юрмальских проектов перестали идти на те уступки, на которые соглашались год назад. Ощущая спрос и получая от клиентов предложения, аналогичные тем, что были год назад, отвечают отказом. Говорят: мы подождём.
Самые большие сложности для рынка недвижимости Юрмалы и покупателей дорогих объектов создаёт отсутствие чётких и прозрачных банковских критериев к легальности происхождения средств клиентов. Понятно, когда отказывают какому-то зарубежному чиновнику – пусть, мол, доказывает легальность, но когда месяцами мурыжат потенциального покупателя – обладателя ВНЖ Латвии, шесть лет ведущего здесь бизнес, являющегося налоговым резидентом нашей страны и два с половиной десятилетия владеющего счётом в швейцарском банке, это является нонсенсом!
– Для рынка недвижимости Юрмалы, как, думаю, и для многих других сфер экономики города, нынешний год стал вызовом, проверкой на прочность, стрессоустойчивость и креативность предпринимателей. Ведь Юрмала – это в первую очередь курорт, а курорт без туристов не может функционировать нормально. С наступлением марта 2020 года и началом в Латвии пандемии рынок недвижимости, как, впрочем, и многие другие сферы деятельности, замер в ожидании. Замерли и потенциальные покупатели и арендаторы. Это было непростое время для застройщиков, риэлторов и других лиц, вовлечённых в работу с недвижимостью. Пошла волна негативных прогнозов от разного рода «экспертов», предложений от токсичных клиентов о покупке по ценам, значительно уступающим рыночным, начались перебои с финансированием сделок. Однако нервы у юрмальских застройщиков крепкие: им не впервой переживать разного рода кризисы. А мрачные прогнозы так и остались лишь на бумаге: цены в массе своей не изменились, в том числе и на аренду. Летний сезон как для продавцов, так и для арендаторов оказался в целом неплохим. Нехватку традиционного арендатора с востока заменил арендатор внутренний, а также западный. Приехали и многие обладатели ВНЖ, что создало в городе привычную и традиционную курортную обстановку.
После кратковременного ожидания падения цен проснулся и покупатель. Если по весне запросы, да и сделки шли робко, то к середине лета и спрос, и сделки вышли как минимум на привычный уровень.
К слову, покупатель в этом году, безусловно, несколько иной. После окончания локдауна мы стали получать массу запросов от местной аудитории, которая обратила взор на юрмальский рынок. Люди, планировавшие покупки в Риге, стали сравнивать их с юрмальскими объектами. Свой вклад в такие настроения внесла и самоизоляция. Для восточных соседей мы снимали много видеоконтента, благодаря чему они уже зарезервировали несколько объектов.
Эдгар Гринбергс, специалист Capital Property:
– Рынок Юрмалы сохранил стабильность и мало чем отличался от прошлых лет. Цены особо не падают, а спрос реально превышает предложение. В этом году были раскуплены почти все адекватные дома, в том числе и с ценами выше миллиона. И тон в сделках задавали местные. В результате хороших предложений домов почти не осталось. Поэтому люди начинают рассматривать покупку участков под застройку: не смогли найти дом – будут строить.
По квартирам в новых проектах: был сумасшедший спрос на маленькие площади. Его в 2020 году дополнил возросший интерес к просторным квартирам – от 150 кв. м и выше. Таких сделок сравнительно много, и не все запросы можем удовлетворить. Важно, конечно, чтобы цена недвижимости была адекватной. По нашим наблюдениям, даже состоятельные покупатели перестали концентрироваться на новых проектах только первой линии, смотрят на разумность. Первую линию берут, если удаётся получить цену, близкую к 4 000 евро за кв. м.
Такого интереса, как в этом году, со стороны местных клиентов не видели давно. Если бы ещё латвийские банки более благосклонно смотрели на юрмальскую недвижимость и для её покупки предложили местным специальные ипотечные программы, то дела шли бы ещё лучше. А пока вынуждены констатировать: банки весьма неохотно кредитуют юрмальских покупателей, в том числе и потому, что не всегда понимают здешние цены.
Алдис Лездиньш, владелец агентства Aldis. Jūrmala:
– На мой взгляд, 2020 год примечателен значительным увеличением спроса со стороны платёжеспособных клиентов (в том числе снова со стороны нерезидентов), интерес которых усилился благодаря хорошим возможностям обеспечения приватности в Юрмале в условиях пандемии Covid-19, а также из-за многократно упоминаемого набора положительных качеств Юрмалы как места жительства (все же это большая редкость в мире, причем с отличным соотношением цены и качества жизни). Однако здесь подчеркну, что в абсолютном большинстве случаев востребована недвижимость только в очень хороших (возможно, эксклюзивных) местах – в непосредственной близости от моря (желательно в дюнной зоне). Клиенты категорически формулируют требование – не дальше 300-400 м от моря и в рамках интересов по улице Капу до реабилитационного центра. Редко, но рассматривается и недвижимость на первой линии застройки берега Лиелупе, которая граничит с прибрежной полосой. Наконец-то и у нас место приобретает решающее значение при принятии решения о покупке.
Результатом сделок этого года в Юрмале стал острый дефицит в сегменте элитных домов и земли – подавляющее преобладание спроса над предложением. Следует добавить, что реальные сделки совершаются по высоким, но в то же время компромиссным ценам, достигнутым в результате торга, и только в том случае, если, по мнению банков, законность происхождения денег покупателя четко доказана.
Новая тенденция на рынке недвижимости в Юрмале в этом году, которая, думаю, перерастет в устойчивую, – в Юрмале снова ищут и покупают участки под застройку.
В большинстве случаев владельцы все еще выставляют в рекламных объявлениях цены в надежде на удачу (вспоминая цены на дома «жирных лет»). Потенциальные покупатели могут годами продолжать мониторить рынок жилья в Юрмале, пока не придут к выводу: адекватный по цене дом в хорошем и привлекательном месте у моря найти практически невозможно. Конечно, со временем хозяева будут вынуждены скорректировать цены (то есть снизить), за исключением случаев, когда дом находится действительно в отличном месте.
- 28.01.2022 BONO aims at a billion!
- 25.01.2021 Как банкиры 90-х делили «золотую милю» в Юрмале
- 30.12.2020 Накануне 25-летия Балтийский курс/The Baltic Course уходит с рынка деловых СМИ
- 30.12.2020 On the verge of its 25th anniversary, The Baltic Course leaves business media market
- 30.12.2020 Business Education Plus предлагает анонсы бизнес-обучений в январе-феврале 2021 года
- 30.12.2020 Hotels showing strong interest in providing self-isolation service
- 29.12.2020 В Латвии вводят комендантский час, ЧС продлена до 7 февраля
- 29.12.2020 В Rietumu и в этот раз создали особые праздничные открытки и календари 2021
- 29.12.2020 Latvia to impose curfew, state of emergency to be extended until February 7
- 29.12.2020 18-19 января Наталия Сафонова проводит семинар "Управленческий учет во власти собственника"